Contacts (clients)

Le module Contacts est le répertoire central : chaque acheteur, prospect ou locataire y a sa fiche, que les autres modules (affaires, réservations, caisse) viennent enrichir.

La liste des contacts

Recherche (en haut) : par nom, téléphone ou e-mail — le tri et le filtre (groupe, profession, étiquettes, situation) s'ouvrent à droite.
Situation : le stade de la relation (piste, prospect, client…) — colonne « Situation », modifiable depuis la fiche.
Pagination (en bas) : nombre de résultats par page et navigation ; le total affiché compte tous les contacts correspondant au filtre.
Le bouton + crée un contact ; l'import CSV se trouve sous « Importer ».

Ouvrir une fiche

Cliquer sur une ligne ouvre le dossier du contact en panneau latéral : coordonnées, biens réservés ou achetés, transactions de caisse, documents, historique des interactions et relances.

L'aperçu réunit les compteurs de biens, l'avancement des paiements et ses affaires : la liste courte des ventes en cours (étape, montant), avec création d'une affaire pré-remplie depuis la fiche — le board CRM reste la vue longue.

Personnes morales

Un contact est une personne physique ou une personne morale : le choix se fait en tête de la fiche. Pour une société, la raison sociale remplace le nom sur tout ce qui sort — factures, contrats, listes, sélecteurs — et le représentant légal signe à sa place ; prénom et nom désignent alors la personne de contact. Le registre de commerce, le NIF et le NIS se saisissent sur la fiche, pour tout contact : la facture d'une société porte sa raison sociale et son RC, le contrat la désigne comme « la société X, RC n° …, représentée par … ».

Coacquéreurs

Un lot se vend souvent à deux — époux, fratrie. À la réservation, Ajouter un coacquéreur nomme chaque acheteur supplémentaire et sa quote-part en pourcentage ; le réservataire principal garde le reste, et les quotes-parts doivent totaliser 100 %. Chaque acquéreur a ensuite son compte sur le lot : sa part du prix, ce qu'il a versé, ce qu'il lui reste. À l'échéancier, un sélecteur Payeur dit au nom de qui l'encaissement est enregistré — les versements se distinguent donc par acquéreur. Le contrat de réservation nomme tous les acquéreurs avec leur quote-part et prévoit leur signature. La fiche du lot liste les coacquéreurs et leurs comptes ; le relevé de compte d'un coacquéreur porte le lot pour sa quote-part ; sa timeline garde la trace. Le modèle retenu : quotes-parts libres, paiements séparés — l'impact sur l'acte notarié reste à valider avec le notaire.

L'onglet Échéancier

Le relevé de compte à l'écran : par bien, les échéances dues, les versements reçus et le restant dû, avec les lignes en retard signalées. Les chiffres sont ceux du PDF Relevé de compte (bouton en haut à droite) — le même service les produit, il ne peut pas y avoir d'écart.

L'onglet Factures

Ses factures de vente : numéro, statut (brouillon, émise, réglée, annulée), montant et restant dû. Sur l'onglet Transactions, un chèque porte désormais son statut (reçu, déposé, encaissé, impayé) tel que suivi par le module Caisse.

Les doublons

L'écran CRM → Doublons repère automatiquement les fiches probablement identiques — même numéro écrit différemment (0661… et +213 661…), même nom — et les présente par groupes :

Ouvrir consulte chaque fiche avant de décider ;
Fusionner dans cette fiche conserve la fiche choisie et lui rattache tout ce qui appartenait à l'autre (biens, transactions, historique). La fusion est définitive : vérifiez les deux fiches avant de confirmer.

Les relances

CRM → Relances à faire liste tout ce qui attend une action : les suivis programmés arrivés à échéance et les clients laissés sans nouvelle. Traiter une relance (appel, message, rendez-vous) l'enregistre dans l'historique du client et programme la suivante si besoin.

Les segments

CRM → Segments répond aux questions qui valent un clic : « qui se refroidit ? » (clients sans contact récent), « qui attend une réponse ? », et vos propres combinaisons de filtres. Le résultat s'affine par recherche sans relancer le calcul, et alimente directement une campagne ou un export.

Les filtres lisent toute la fiche client : situation, source, commercial, étiquettes, ville, groupe, profession, type de bien et promotion souhaités, budget minimum et budget maximum, ainsi que le silence — soit depuis une date, soit depuis un nombre de jours. Cette dernière forme est celle qu'un segment enregistré peut garder : « sans contact depuis 90 jours » reste vrai le mois prochain, alors qu'une date vieillit.

Les segments enregistrés

Un filtre qui vaut la peine d'être construit vaut la peine d'être gardé. Enregistrer le segment lui donne un nom ; il apparaît ensuite en tête de page, parmi les segments enregistrés, et un clic le recharge et le relance — la question ne change pas, la réponse est celle du jour.

Trois segments sont livrés avec le produit : *Clients qui se refroidissent* (90 jours de silence), *Prospects sans suite* (30 jours, situation Prospect) et *En négociation*. Ce sont des lignes comme les autres : renommez-les, retouchez leur filtre ou supprimez-les. Quand le filtre affiché vient d'un segment enregistré, le panneau d'enregistrement propose de remplacer ce segment plutôt que d'en créer un second.

Les campagnes e-mail

Une campagne part toujours d'un segment : composez la cible dans CRM → Segments, puis cliquez sur Nouvelle campagne. Le panneau rappelle combien de clients recevront le message et n'attend plus que l'objet et le texte. Depuis CRM → Campagnes, Nouvelle campagne demande de choisir un segment enregistré : le compte des destinataires est recalculé à l'instant du choix.

Le corps accepte des jetons, remplacés destinataire par destinataire : @ClientFirstName, @ClientLastName, @ClientFullName, @CompanyName et @Date. Un jeton mal orthographié reste visible dans le message plutôt que de disparaître — la faute se voit avant l'envoi.

CRM → Campagnes garde la trace de ce qui est parti. Au moment de l'envoi, la liste des destinataires est figée : modifier le segment ensuite ne change plus rien à la campagne, qui reste le témoin fidèle de ce qui a été envoyé. Un client sans adresse est marqué *Sans e-mail* plutôt qu'en échec, et deux clients qui partagent une adresse ne reçoivent qu'un seul message.

L'envoi tourne en tâche de fond : l'écran reste utilisable, un bandeau indique l'avancement (« envoi 120 / 500 ») et vous pouvez changer de page — le bandeau vous attend au retour. Arrêter l'envoi s'arrête entre deux destinataires, jamais au milieu d'un message : ce qui est parti est parti et enregistré, le reste attend. La campagne passe alors à *Arrêtée* et Reprendre l'envoi repart exactement là où elle s'était arrêtée, sans réécrire à personne. Une seule tâche de fond tourne à la fois ; la page le dit si une autre est en cours.

Chaque envoi réussi s'inscrit dans l'historique du client, ce qui met à jour sa date de dernier contact — et donc les segments « sans contact depuis ». En cas de refus du serveur, la ligne porte le message d'erreur tel quel ; corrigez l'adresse puis Relancer les échecs, qui ne re-sollicite que les destinataires concernés.

Dupliquer une campagne — envoyée ou non — crée un brouillon avec le même objet, le même texte et le même segment d'origine. La cible n'est pas recopiée : elle est recalculée aujourd'hui, avec les clients qui correspondent maintenant. La campagne d'origine reste intacte, témoin de ce qui était parti à l'époque.

Le serveur d'envoi se règle une fois pour toutes dans Paramètres → E-mail, avec un bouton pour envoyer un message de test. Tant qu'il n'est pas renseigné, les campagnes refusent de partir au lieu d'échouer une adresse après l'autre.

Affaires (CRM)

Une affaire est un projet d'achat en cours : un client, un bien visé, un montant et une étape. Le module suit chaque affaire de la première prise de contact jusqu'à la signature — ou la perte, avec son motif.

Le pipeline

Le bandeau résume l'entonnoir : nombre d'affaires et montant total à chaque étape (Ouverte → Qualifiée → Visite → Offre → Négociation → Gagnée / Perdue), plus le taux de réussite et le cycle médian.
La liste est paginée et filtrable : par étape, « en cours seulement », ou recherche libre (client, titre, bien).
Changer d'étape se fait depuis la ligne ; passer en « Perdue » demande le motif — c'est lui qui nourrit le rapport des motifs de perte.
Exporter produit un CSV de toutes les affaires filtrées.

Le score de conversion (IA)

Chaque affaire ouverte porte un score 0–100 — sa probabilité de conversion, estimée par l'IA à partir des signaux du dossier : récence et fréquence des contacts, visites effectuées, appels sans réponse, source, budget déclaré face au stock réellement disponible. La chip colorée (vert ≥ 70, or ≥ 40) montre le score ; son explication en clair est au survol — « budget aligné, 2 visites, 12 j sans relance » — et un score sans explication n'est jamais affiché. Le tri par score se coche dans le sous-titre du pipeline.

Les garde-fous : le score n'entraîne aucune action automatique — ni archivage, ni changement d'étape ; le prospect sans aucun contact n'est pas scoré, plutôt que de porter un défaut trompeur ; le score ne paraît sur aucun document client. Le recalcul court une fois par jour au premier démarrage — et à la demande depuis le menu ⋮ du pipeline quand un dossier a bougé. Le tout se désactive d'une case dans Paramètres → Intelligence artificielle, sans toucher au reste du CRM.

Les rapports

CRM → Rapports répond à trois questions : d'où viennent vos contacts (sources et taux de conversion), à quelle vitesse répondez-vous (premier contact), et pourquoi les affaires se perdent (motifs classés). Le sélecteur de période (30/90/365 jours) recalcule tout.

Promotions et biens

Une promotion est une résidence : ses blocs, étages, appartements, parkings et locaux, avec leurs prix, statuts et acquéreurs.

La liste des promotions

Chaque carte affiche l'avancement, le nombre de blocs et les totaux financiers issus des statistiques de la promotion. Les brouillons restent dans leur onglet dédié tant que la promotion n'est pas publiée.

Ouvrir un chantier

Chantier → Chantiers montre tous les chantiers en cours, ce qui traîne d'abord. Le bouton + en ouvre un : il ne demande qu'un nom.

Le rattachement à une promotion ou à un bien peut attendre. Un chantier commence souvent avant qu'on sache à quoi le rattacher — une consultation, un terrain qu'on n'a pas encore acheté. Un chantier sans rattachement se lit dans la liste sous son propre nom, marqué Autonome.

Le rattacher plus tard se fait depuis sa ligne (menu ⋯ → Rattacher à une promotion ou un bien…) : le geste est définitif et déplace tout — phases, tâches, jalons, pointages, mouvements de stock et actes (PV, réceptions) — sur la promotion ou le bien choisi, puis referme la ligne autonome. Un chantier appartient à un seul porteur : compter les mêmes travaux à deux endroits fausserait l'avancement comme la dépense.

Un chantier n'apparaît dans cette liste qu'à partir de sa première phase. Sans phase, il n'y a rien à suivre, et une ligne à 0 % ferait croire à un retard alors que rien n'a commencé.

Les tâches de chantier

Chantier → Tâches de chantier organise le suivi d'exécution par phase (gros œuvre, second œuvre… libellés libres) : chaque phase porte son avancement en pourcentage et le compte de ses tâches ouvertes. Une tâche a toujours une phase, un titre, un assigné, des dates, une priorité et un état (à faire, en cours, faite, annulée). Une tâche datée apparaît dans l'agenda de son assigné (catégorie Chantier) et son assignation fait monter le badge de la barre latérale. Passer une phase à 100 % alors que des tâches restent ouvertes avertit sans bloquer : la liste des tâches concernées s'affiche.

Qui exécute une tâche, et ce qu'elle coûte

Une tâche est exécutée en interne — par un utilisateur de l'application — ou sous-traitée à une entreprise. L'interrupteur du panneau choisit lequel : jamais les deux, parce qu'un ouvrier de la maison et un sous-traitant ne se paient pas pareil, l'un par la paie, l'autre par un bon de commande. Une tâche sans exécutant reste permise : on planifie avant de savoir qui fera.

Sur une tâche sous-traitée d'un programme, Commander ouvre un bon de commande pré-rempli — le fournisseur, la promotion, le libellé de la tâche. Le montant reste à saisir : c'est la seule chose que la tâche ne sait pas. Le bon de commande qui en sort est un bon de commande ordinaire : mêmes statuts, mêmes seuils d'approbation, même impression.

La tâche affiche alors engagé, facturé et réglé. Ces trois chiffres sont *lus* de la chaîne achats — le bon de commande, ses situations de travaux, l'échéancier — et jamais recalculés : deux comptes de la même dépense finiraient par se contredire.

Enfin, aucune écriture comptable ne naît d'une tâche. Elle naît de la facture d'achat, là où elle naît déjà. Supprimer une tâche n'efface d'ailleurs jamais son bon de commande : l'engagement a existé.

L'avancement, le planning et les jalons

L'en-tête donne l'avancement du chantier : la moyenne des phases pondérée par leur poids. Tant qu'aucun poids n'est réglé, les phases comptent également.

Chaque phase porte un début et une fin prévus et un poids (la somme de la promotion doit faire 100 %). Le panneau Répartition des poids (menu ⋯ de l'écran Tâches) édite toutes les phases ensemble : le total s'affiche pendant la saisie et une somme différente de 100 % est refusée avec le chiffre. Une phase dont la fin prévue est passée et qui n'atteint pas 100 % est signalée en retard ; au-delà de trente jours, la pastille passe au rouge.

L'écran Tâches montre aussi les actes du chantier ouvert — PV de réunion et réceptions — quel que soit son porteur : un chantier autonome signe désormais ses réceptions ici, sans attendre d'être rattaché.

L'ordre des phases se fige dès que le chantier a commencé — dès qu'une phase porte un avancement. Les dates, elles, restent modifiables : un planning se révise, un historique ne se réécrit pas.

Un avancement qui baisse demande un motif : un chantier n'avance pas à reculons, donc une baisse est une correction, et la correction reste affichée.

Ce qui attend quoi

Une tâche peut être déclarée bloquée par une ou plusieurs autres du même chantier : « le carrelage attend la chape ». Le lien se pose dans le panneau de la tâche, sur une tâche déjà enregistrée — une tâche qu'on vient de créer n'a pas encore de chantier où chercher ses voisines.

Tant qu'une bloquante n'est ni faite ni annulée, démarrer la tâche est refusé, et le refus nomme ce qui la retient plutôt que de dire « bloquée ». La ligne l'affiche aussi, en jaune, sous la tâche.

Le refus n'est pas une interdiction. L'action Démarrer malgré tout passe outre, à condition d'écrire le motif : un chantier où l'ordre ne peut pas être bousculé est un chantier où le planning finit ignoré. La dérogation reste affichée sur la tâche, avec sa date et son auteur — on voit donc à la fois que l'ordre a été rompu et pourquoi.

Deux liens sont refusés d'office : ceux qui ferment un cercle (plus rien ne pourrait jamais démarrer) et ceux qui traversent deux chantiers. Ce qui fermerait un cercle n'est d'ailleurs même pas proposé dans la liste.

Annuler une tâche bloquée reste toujours permis : renoncer à une tâche n'attend pas la précédente.

La frise du chantier

Le bouton Frise de l'écran Tâches remplace la liste par une vue temporelle des phases et des jalons. Rien n'y est planifié : les dates existent déjà sur les phases. Ce que la frise montre et qu'une liste ne peut pas montrer, c'est que deux phases se chevauchent, ou qu'un jalon tombe après la phase censée le produire.

Chaque phase est une barre entre son début et sa fin prévus, ses jalons sont posés dessus, et l'échelle va de mois entier en mois entier. Une phase sans dates prévues ne peut pas être dessinée : la frise le dit en clair plutôt que de l'escamoter.

Les photos d'avancement

Le menu ⋯ d'une phase ouvre ses photos d'avancement. Chaque photo porte sa date de prise — pas la date du dépôt : un lot déposé une semaine plus tard est le cas normal — et une légende libre.

Ces photos sont jointes à la lettre d'appel de fonds du jalon de la phase : trois au plus, les plus proches de la date d'atteinte, avec leur légende et leur date. Une lettre qui dit « la dalle est coulée » et qui le montre cesse d'être une affirmation.

Les jalons sont des dates nommées à l'intérieur d'une phase — « coulage dalle R+2 », « réception provisoire ». Marquer un jalon atteint demande sa date réelle et le fige définitivement : il ne se modifie ni ne se supprime plus, parce que les appels de fonds s'y accrocheront.

L’avancement sur le tableau de bord

La carte Avancement des chantiers de l’écran d’accueil donne la moyenne des chantiers suivis et les liste en commençant par ceux qui sont en retard — un tableau de bord trié par ordre alphabétique ne dit rien de ce qu’il faut regarder. Chaque ligne porte son avancement, ses phases en retard et son prochain jalon.

Les promotions sans phase n’y figurent pas : il n’y a pas de chantier à montrer, et une ligne à 0 % ferait croire à un retard.

Les appels de fonds au jalon

Une échéance de vente peut être déclenchée par un jalon plutôt que par une date : « 30 % au coulage de la dalle » au lieu d’« au 15 mars ». Sur un programme neuf, ce qui appelle les fonds est l’avancement du chantier.

Le bouton Échéances d’un jalon ouvre la liste des échéances de la promotion : cocher celles que ce jalon appellera, et fixer le délai de paiement accordé après son atteinte (15 jours par défaut).

Tant que le jalon n’est pas atteint, ces échéances n’ont pas de date : elles ne sont ni dues ni en retard — réclamer de l’argent pour un ouvrage non construit n’aurait pas de sens. À l’atteinte, chacune devient exigible à la date réelle plus son délai.

Annuler l’atteinte d’un jalon les remet en attente. C’est une correction exceptionnelle, et elle est refusée dès qu’un règlement a été encaissé sur l’une d’elles : défaire l’événement qui a appelé l’argent laisserait un paiement sans cause.

Chaque échéance devenue exigible peut éditer sa lettre d’appel de fonds : elle nomme le jalon, sa date réelle, la quote-part appelée, le délai accordé et la date limite. Sans elle, le client reçoit une demande d’argent dont la cause n’est écrite nulle part — et c’est ce qui distingue un appel de fonds d’une relance.

À l’atteinte du jalon, une note est portée dans le fil d’activité de chaque client concerné, avec la date d’exigibilité et un rappel de suivi : sans elle, une échéance changerait d’état sans que le vendeur l’apprenne.

Le même panneau porte les marchés concernés : à l’atteinte du jalon, une situation de travaux devient attendue sur ces bons de commande, et une note avec rappel part dans le fil du fournisseur. C’est le même événement lu dans l’autre sens — la dalle est coulée, donc l’entreprise qui l’a coulée va facturer.

Une échéance déjà appelée par un autre jalon n’est pas proposée — deux jalons qui appellent la même somme la réclameraient deux fois.

Les modèles de chantier

À la création d'une promotion, un modèle de chantier crée toutes les phases d'un coup, avec leurs poids et leurs dates enchaînées depuis la date de début choisie.

Le modèle de chantier à la création d'une promotion

Quatre modèles sont fournis — promotion immobilière, villa, maison individuelle, aménagement d'appartement — modifiables mais non supprimables. Le modèle est un point de départ, pas un lien : le corriger ensuite ne touche aucune promotion existante, et les dates créées restent modifiables phase par phase.

Un modèle ne s'applique qu'à un chantier vierge : sur une promotion qui a déjà des phases, il est refusé plutôt que de mélanger deux plans. L'annulation d'une tâche exige un motif ; une tâche faite est immuable.

Les achats de la promotion

L'onglet Achats du dossier réunit tout ce que la promotion engage côté fournisseurs : les bons de commande (avec leur facturé), les échéances fournisseurs de la promotion et les factures d'achat rattachées. La carte Engagé fournisseurs de l'aperçu mène ici d'un clic — mêmes chiffres, même source.

Chaque numéro de BC ouvre ses situations, chaque nom de fournisseur ouvre sa fiche.

Consulter avant d’acheter

Un bon de commande signé sans avoir demandé ailleurs, c’est un prix qu’on ne sait pas défendre. La page Achats → Consultations part donc de la question, pas de la commande : un objet, les lignes demandées avec leurs quantités, une date de réponse attendue, et les fournisseurs à qui l’on pose la même question.

Chaque fournisseur consulté reçoit un bloc où l’on saisit son offre au fur et à mesure qu’elle arrive : un prix par ligne, un taux de TVA, un délai en jours, une note. Tant que la case Offre reçue n’est pas cochée, le fournisseur reste en attente et ne pèse pas dans le comparatif.

Le comparatif se recalcule à la frappe, sous les offres. Il classe les offres reçues par total hors taxes, marque la moins chère et la plus rapide — rarement le même fournisseur —, indique l’écart entre la première et la dernière, et désigne le meilleur prix ligne par ligne : celui qui a la fenêtre la moins chère n’a pas forcément la porte.

Retenir une offre demande un motif. C’est la seule contrainte du comparatif, et elle est volontaire : le gérant a le droit de ne pas prendre le moins cher, à condition que la raison soit écrite. Au moment du choix, ImmoPro génère le bon de commande en brouillon depuis l’offre retenue — mêmes lignes, mêmes prix, le délai annoncé en délai d’exécution, et en notes la référence de la consultation avec le motif — puis l’ouvre pour relecture. La consultation, elle, est gelée : le comparatif qui a justifié la commande ne se réécrit plus.

Les contrats-cadres

Un marché à bons de commande se déclare dans Achats → Contrats-cadres : un fournisseur, un objet, un plafond et une période. Les bons de commande se rattachent ensuite au contrat-cadre de leur fournisseur — le sélecteur n’apparaît dans l’éditeur que si le fournisseur en a un, et affiche ce qu’il reste.

La liste montre pour chaque marché une jauge : consommé, pourcentage, nombre de bons de commande, reste. La consommation compte tous les bons de commande rattachés qui ne sont pas annulés, brouillons compris : un brouillon en attente est un engagement à venir, l’ignorer donnerait une marge qui n’existe pas.

À partir de 80 % du plafond, le marché remonte dans les notifications : le prochain bon de commande risque d’être refusé. Et il l’est vraiment — l’envoi d’un bon de commande qui ferait dépasser le plafond échoue avec les chiffres dans le message : ce qui est déjà engagé, ce qui est demandé, le plafond et le reste. Le brouillon survit : on le réduit au lieu de le perdre. Un bon de commande qui nomme un autre fournisseur que celui du marché est refusé de même, et un marché clos n’en accepte plus.

Clore un marché le sort de la liste active sans rien effacer : ses bons de commande restent lisibles depuis sa fiche.

Évaluer un fournisseur

Une fois le marché passé, l’action Évaluer le fournisseur de la ligne du bon de commande demande trois notes de 1 à 5 — délai, qualité, prix — et un commentaire. La note du fournisseur affichée sur sa fiche et dans les sélecteurs devient la moyenne arrondie de ces évaluations : elle est gagnée sur les chantiers, plus saisie à la main. Un bon de commande ne s’évalue qu’une fois.

L'onglet Trésorerie montre les transactions de caisse rattachées à la promotion : encaissements clients, décaissements fournisseurs et solde.

L'onglet Fournisseurs ouvre sur la position de chaque fournisseur dans la chaîne Achats — engagé, facturé, réglé, restant dû — puis liste les paiements historiques de l'ancien système, gelés : ils restent lisibles et imprimables mais plus aucune saisie neuve n'y entre. Un nouveau paiement fournisseur passe par l'échéancier (bouton Nouvelle échéance pour un dû sans bon de commande).

Le dossier d'une promotion

Cliquer sur une promotion ouvre son dossier, organisé par onglets — Aperçu (statistiques), Appartements, Locaux, Parkings, Chantier, Fournisseurs, Clients, Documents. Chaque onglet charge ses données à l'ouverture : naviguer reste rapide même sur une grande résidence.

Le prix de référence d'un lot

La promotion porte deux prix de grille, saisis à sa création ou dans sa fiche : un prix au m² et un prix d'une place de parking. De là découle le prix de référence de chaque lot — 80 m² dans une promotion à 146 000 le m² proposent 11 680 000 — et la remise se lit en pourcentage sur la fiche du lot dès qu'un prix de vente est saisi.

Les locaux commerciaux sont souvent les lots les plus chers du programme, et jusqu'ici leur fiche affichait un prix de référence de zéro : aucune remise n'y était mesurable, et aucun vendeur n'en était comptable.

Une promotion sans grille pour un type de lot laisse le prix de référence vide, et la fiche le dit. Ce n'est pas un détail : un zéro se lit comme « gratuit » et transformerait chaque vente en remise de 100 %. Enfin, le prix de référence retenu au moment d'une vente y reste attaché — changer la grille l'année suivante ne réécrit pas une remise accordée l'année d'avant.

Une structure qui vit

La promotion n'est pas figée à sa création : l'onglet Appartements porte un bouton Structure qui ajoute un bloc ou un étage à la promotion existante — le permis modificatif arrive, le bloc C s'ajoute, les statistiques (disponibles, réservés, vendus) se recalculent d'elles- mêmes puisqu'elles comptent ce qui existe. Deux appartements voisins disponibles se fusionnent aussi depuis la ligne de l'onglet (⋯ → Fusionner), sans rouvrir la fiche : un lot réservé ou vendu ne se fusionne pas — il appartient déjà à quelqu'un.

Le plan de l'immeuble et la vitesse de vente

L'onglet Appartements se regarde de trois façons, et le sélecteur en haut à droite les porte toutes les trois : liste, cartes, plan. C'est un seul bouton à trois positions — on est dans l'une ou dans l'autre, jamais dans deux. Tant que la promotion n'a aucun lot, le troisième segment ne s'affiche pas : il n'y a pas de plan à montrer.

Le Plan, c'est la grille que tout promoteur dessine sur papier — les blocs en colonnes, les étages en lignes du haut vers le bas, chaque lot dans une case colorée par son statut (disponible, réservé, vendu), avec le nom de l'acquéreur quand il y en a un. En tête de chaque colonne, ce qui reste dans le bloc. Un clic sur une case ouvre la fiche du lot. Le plan montre tout l'immeuble, quels que soient les filtres de la liste, et s'imprime (bouton Imprimer le plan) pour la réunion commerciale ; la page imprimée se classe aussi dans la GED du programme.

La Vue d'ensemble gagne la carte Vitesse de vente, calculée des dates réelles que la timeline des lots enregistre déjà — la réservation, la vente confirmée — sans rien saisir : ventes par mois sur les six derniers mois (ou depuis la première vente si elle est plus récente), délai moyen entre la réservation et la vente, et épuisement du stock projeté au rythme courant (« ≈ 8 mois, vers 05/2027 »). Sans vente datée, la carte le dit plutôt que d'inventer un chiffre.

L'onglet Chantier

L'avancement du chantier se lit désormais là où l'on regarde la promotion, et non plus seulement sur l'écran Chantier ou le tableau de bord. L'en-tête du dossier porte une pastille de pourcentage, suivie du nombre de phases en retard s'il y en a.

L'onglet Chantier donne le détail : chaque phase avec son avancement, son planning prévu, son poids dans le total et ses jalons atteints, puis la liste des jalons — atteint, prévu, ou en retard. Le prochain jalon non atteint s'affiche en tête : c'est la seule date que quelqu'un attend.

C'est le même écran que l'onglet Travaux d'un bien, et il lit le même avancement que l'écran Chantier : deux calculs finiraient par diverger le jour où vous réglez les pondérations.

Une promotion sans aucune phase n'affiche pas « 0 % » — elle propose d'en créer une. Elle n'a pas de chantier en retard : elle n'a pas de chantier.

À droite de l'avancement, le chantier dit ce qu'il coûte : Engagé (ce que les bons de commande ont engagé, TTC), Facturé (ce que les situations de travaux ont appelé), Réglé (ce que l'échéancier a payé) et le Reste à facturer, en jaune — ce qui est commandé et pas encore appelé.

Ce qu'un chantier engage, facture et règle

Ces trois montants sont lus là où ils vivent, jamais recalculés ici : la dépense naît de la facture d'achat, et un second circuit finirait par contredire le premier. Un chantier sans bon de commande n'affiche rien — pas « 0 DA », qui ferait croire à une dépense nulle plutôt qu'à une absence de commande.

Le chantier d'un bien n'affiche pas ces montants, et ce n'est pas un oubli : un bon de commande exige une promotion, il ne peut donc pas être rattaché à un bien. La question est ouverte.

Budget et engagé, lot par lot

« Le chantier coûte 180 millions » ne dit pas que le second œuvre a doublé pendant que le gros œuvre tenait. C'est sur le lot qu'un promoteur perd de l'argent sans le voir.

Sous les jalons, chaque phase porte désormais son budget, saisi à la main, et en face son engagé — puis l'écart en montant et en pourcentage, en rouge au-dessus du budget. Un lot de 40 millions avec 46 engagés affiche 6 millions et 15 %. Le tableau s'imprime.

L'engagé n'est pas saisi : il est lu de la chaîne achats. Le bon de commande connaît sa tâche, la tâche connaît sa phase — la ventilation était déjà en base, il ne manquait que de la regarder. Et il est lu sous la même règle que la carte « Engagé » au-dessus : deux comptes de la même dépense finiraient par se contredire, et alors on ne croirait plus ni l'un ni l'autre.

Deux précisions qui comptent :

Un lot sans budget n'a pas d'écart. Un budget absent n'est pas un budget de zéro : l'afficher à 100 % de dépassement serait une invention. La colonne reste vide, et le dit.
Les commandes rattachées à aucune tâche — donc à aucun lot — apparaissent sur une ligne « non ventilé », telles quelles. Elles ne sont pas réparties au prorata : un montant divisé par une règle que personne n'a choisie est un montant sur lequel personne ne peut agir.

Le total des lots plus le non ventilé fait exactement l'engagé du chantier. Si les deux chiffres divergeaient un jour, c'est que quelque chose aurait été compté deux fois — et rien ici ne le permet.

Les actes du chantier : PV et réceptions

L'onglet Travaux d'un chantier tient aussi ses actes : les PV de réunion et les réceptions. Un PV porte la réunion — date, présents, points — et s'imprime tel qu'il a été tenu.

La réception provisoire est l'acte qui compte : signée, elle fait naître les trois garanties légales — parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale — calculées à sa date et figées. Le registre Documents → Garanties les reprend sans ressaisie. Une tranche reçue plus tard porte ses propres dates : indiquez le périmètre sur l'acte.

La réception définitive vient après : elle exige une provisoire signée sur le même périmètre, et un délai minimal entre les deux. Si des réserves SAV sont encore ouvertes sur le programme, la signature suspend l'acte à la décision motivée du gérant — approuver s'écrit avec son motif, refuser rend l'acte au brouillon. Un brouillon se reprend (bouton Mettre à jour) sans perdre son numéro : c'est celui du papier déjà parti chez l'entrepreneur.

Signée, la définitive planifie la libération des retenues de garantie de chaque bon de commande engagé du périmètre — mais seulement quand l'acte couvre l'ensemble du projet : un bon de commande ne porte pas de tranche, et une définitive « Tranche B » ne peut pas dire quels bons la concernent. La libération attend l'acte sans périmètre, celui qui clôt le projet.

Un acte signé ne se retouche pas : il s'archive tel quel, hors base, et se corrige par réception rectificative — un acte neuf qui dit lequel il corrige, et qui recalcule les garanties.

Le stock chantier

Chantier → Stock chantier tient les matériaux de chaque chantier : l'inventaire valorisé au coût moyen pondéré — le CMP se recalcule à chaque entrée, la sortie fige celui du moment —, le fil des mouvements, et la valeur totale du stock. Les articles (désignation, unité, famille) forment un référentiel simple partagé entre chantiers ; un nouvel article se crée directement depuis le panneau d'entrée.

Quatre gestes : l'entrée (livraison : article, quantité, prix unitaire), la sortie (consommation, phase destinataire optionnelle), l'écart d'inventaire (le comptage physique écrit un mouvement d'ajustement motivé — les mouvements passés ne se réécrivent jamais), et le transfert inter-chantiers (sortie et entrée de même valeur, liées, en un geste).

Pas de stock négatif : une sortie au-delà du disponible est refusée — le gérant peut l'autoriser en la motivant, et l'autorisation se trace (qui, quoi, pourquoi). L'inventaire imprimable sort la photographie du stock à la date du jour ; la valeur consommée par chantier alimente l'analytique de coût de revient. À ce stade il n'y a pas de comptabilité de stock au bilan : la charge reste à l'achat, le modèle simple du BTP.

Le journal de chantier

Chantier → Journal de chantier tient la journée. Choisissez le chantier et la date, et Écrire la journée ouvre le jour déjà rempli : le pointage dit qui était là, les tâches disent ce qui était en cours. Il reste à corriger, à ajouter ce que seul un humain a vu — les incidents, la météo — puis à clore la journée.

Une journée close ne se modifie plus, ne se supprime plus, et c'est exactement ce qui lui donne sa valeur : le journal du 15 mars rouvert six mois plus tard en contrôle se réimprime mot pour mot, alors même que les tâches ont avancé depuis. Un document qui change à chaque ouverture ne prouve rien.

Une journée non close s'imprime aussi, marquée brouillon. On n'écrit pas la journée de demain, et une journée vide ne s'enregistre pas.

Le pointage main-d'œuvre

Chantier → Pointage main-d'œuvre tient la grille hebdomadaire : une ligne par employé (module RH), une case par jour — un clic fait tourner vide → ½ → 1. Un employé ne se pointe qu'à hauteur d'un jour par date, tous chantiers confondus, et un jour d'absence approuvée ne se pointe pas — le refus est net, jamais silencieux. La recopie de la semaine passée remplit la grille en un geste ; les conflits (jour plein, absence, verrou) se sautent et se comptent.

Le coût utilisé est le coût journalier en vigueur à la date pointée (taux historisés du dossier employé) — figé sur la ligne, il ne bouge plus jamais, et c'est lui que l'analytique du projet lit en nature « main-d'œuvre ». Le gérant verrouille la semaine (paie, contrôle) : toute correction ensuite exige un motif, tracé — qui, quoi, pourquoi.

L'analytique du chantier

Sur la Vue d'ensemble du projet, la carte Analytique du chantier dit les chiffres qui engagent : coût de revient réel, produits confirmés, marge brute et marge en pourcentage. Un clic ouvre le détail : chaque nature de coût — situations de travaux validées, stock consommé, main-d'œuvre pointée, charges imputées en caisse — se déplie jusqu'aux pièces qui la composent, datées et chiffrées ; même chose côté produits (ventes confirmées : appartements, parkings, locaux). L'évolution mensuelle des coûts se lit en graphique, et l'état imprimable porte exactement les chiffres de l'écran.

Deux garde-fous : seules les pièces validées comptent — jamais un brouillon de situation ni une réservation sans client — et un règlement de caisse né d'une situation ne compte qu'une fois, par elle ; la caisse n'apporte au coût que les imputations directes (champ porteur de la transaction) et les échéances libres.

Fournisseurs

Le répertoire des entreprises qui interviennent sur vos chantiers, avec catégories, situation et relances — même logique que les contacts : recherche, tri, filtres et pagination.

La fiche fournisseur

L'aperçu réunit l'identité de l'entreprise — fiscale comprise (NIF, NIS, registre de commerce) — et ses conditions commerciales : statut (prospect, approuvé, privilégié…), évaluation, délai de paiement, prochaine relance et notes de contrat. Ces conditions se saisissent dans l'éditeur du fournisseur (section « Conditions du contrat ») : l'évaluation de 1 à 5, le délai de paiement — c'est lui qui date l'échéance de chaque situation validée (45 jours saisis, échéance à J+45) — et les notes. Les boutons Email et WhatsApp de l'en-tête ouvrent directement votre messagerie. Le tri « par nom » de la liste suit la raison sociale.

L'onglet Achats

Tout le cycle Achats du tiers, sans quitter sa fiche : ses bons de commande (statut, facturé, reste à facturer), son échéancier avec le bouton Régler — même flux caisse/chèque/virement et même seuil de validation que l'écran global — et ses factures d'achat. Chaque numéro de BC ouvre ses situations, chaque nom de promotion ouvre son dossier. Les totaux de la fiche viennent des mêmes services que les écrans globaux : ils sont identiques par construction.

Projets

Projets → Projets tient ce qui n'est ni une promotion ni un bien : une réhabilitation pour un tiers, un marché d'entreprise, une consultation. Un projet n'a ni lots, ni blocs, ni barème de prix — il n'en a pas besoin.

Le bouton Nouveau projet ouvre une saisie d'une seule page. Un nom suffit ; l'adresse, les dates et la description peuvent attendre. L'assistant d'une promotion en compte trois, dont deux purement immobilières : les imposer ici serait proposer un vocabulaire qui n'est pas celui de ce projet.

Un projet suit quatre états : Envisagé, En cours, Terminé, Abandonné. La liste montre d'abord ce qui est en cours ; les projets clos n'y figurent que si vous cochez Inclure les projets clos — on les garde pour les relire, pas pour les suivre.

Une fin avant le début est refusée : ce n'est pas un planning, c'est une faute de saisie, et tout retard calculé dessus serait faux.

Un projet porte ce que porte une promotion : achats, comptabilité, trésorerie, chantier, agenda. Il apparaît partout où l'on choisit un porteur, aux côtés des promotions et des biens. Un projet clos garde son nom là où une écriture ancienne le désigne, mais ne se propose plus : rattacher une dépense neuve à un projet terminé est presque toujours une erreur.

Service après-vente

SAV → Réserves tient ce que les acquéreurs signalent après la livraison : une porte qui ferme mal, une infiltration, une plinthe décollée. Chaque réserve porte son lot, son déclarant, la pièce concernée et sa gravité.

La gravité n'est pas une étiquette. Elle décide de deux choses : le délai au-delà duquel une réserve encore ouverte est signalée — sept jours pour une urgente, trente pour une majeure —, et ce qu'il faudra pour la lever.

La file range ce qui traîne d'abord, puis le plus grave : une liste triée par date de saisie ne dit pas par quoi commencer. La case « ce qui traîne seulement » ne garde que les réserves au-delà de leur délai.

Rattachez la réserve à son programme : c'est lui qui permet de juger la garantie invoquée — hors délai, la réserve se crée quand même, mais porte « hors garantie », jusque sur l'ordre d'intervention — et c'est lui que la réception définitive consultera avant de se signer.

Une réserve suit quatre états : Ouverte, Planifiée quand l'intervention est affectée, puis Levée ou Rejetée.

Affecter, c'est nommer un responsable — un sous-traitant ou une équipe interne, jamais les deux : à deux noms sur l'ordre, chacun croit que l'autre y va — et donner une date. Un fournisseur blacklisté est refusé, même pour une poignée de porte. Le coût prévisionnel et le bon du marché SAV s'y notent ; le bon doit être celui du sous-traitant affecté. Le rendez-vous se pose dans l'agenda, catégorie SAV. Chaque report de date se trace — au troisième, le badge signale le gérant. L'ordre d'intervention s'imprime depuis la ligne : le désordre, le lieu, le responsable, la date. Une réserve levée avant son rendez-vous emporte le rendez-vous avec elle : l'agenda ne montre pas une intervention qui n'aura plus lieu.

Lever demande la date et le constat — ce qui a été fait. « Levée » tout court ne se vérifie pas six mois plus tard, quand la même réserve revient. Le bouton Joindre une photo dépose la photo « après » dans la GED ; sur une réserve urgente elle est obligatoire — c'est celle dont vous aurez besoin en cas de litige — et elle reste consultable sur la ligne une fois la réserve levée (⋯ → Voir la photo).

Tant qu'une réserve est ouverte, elle se modifie (⋯ → Modifier) : description, gravité, emplacement, garantie invoquée — la couverture est re-jugée à la date du signalement. Une réserve close est immuable. Et quand le projet a une réception provisoire signée, l'éditeur propose ses lots : la réserve vise alors le vrai bien — filtres et compteurs par lot suivent — le libellé libre restant le repli (avec dérogation tracée) pour un lot hors périmètre.

Rejeter demande un motif, et ce motif part au déclarant : le bouton Courrier édite une lettre qui reprend le désordre signalé, le motif du refus tel qu'il a été écrit, et invite l'acquéreur à contester s'il l'estime faux. Un rejet sans explication est une fin de non-recevoir.

Une réserve close ne se rouvre pas : le dossier d'un acquéreur ne se réécrit pas. Chaque changement d'état est porté au fil du bien.

La fiche réserve, les coûts et le PV de levée

Le menu ⋯ d'une ligne commence par Fiche : un panneau qui répond à « que s'est-il passé sur cette réserve ? » sans ouvrir trois écrans. On y lit le désordre et son déclarant, le responsable et la date d'intervention, la liste des reprogrammations (chaque report, de quelle date à quelle date, décidé quand), les coûts, les photos avant et après, le constat de levée ou le motif de rejet, et les courriers émis — l'ordre d'intervention et le courrier de rejet se classent dans la GED sur la réserve dès leur impression, réimprimés ils prennent une version de plus. La photo avant se joint depuis la fiche tant que la réserve est ouverte ; la photo après est celle de la levée.

Le coût réel d'une reprise se saisit sur la fiche, y compris après la levée — la facture arrive souvent après le chantier. À défaut, le total du bon de commande lié fait foi. Une réserve rejetée n'a pas de coût. Le dossier de la promotion (onglet Vue d'ensemble) affiche alors la carte Service après-vente : nombre de réserves, engagé prévisionnel, coût réel — et combien de réserves n'ont encore aucun coût réel, pour que le chiffre ne se lise pas comme complet.

Le PV de levée de réserves (⋯ de la barre → PV de levée) est le document que le promoteur fait signer à l'acquéreur : pour un lot, ou pour tous les lots du programme, il liste les réserves levées sur la période avec leur date et leur constat, et prévoit la signature des deux parties. Le panneau annonce combien de réserves la page listera avant de la générer ; une réserve encore ouverte, rejetée, ou levée sur un autre lot n'y figure jamais. Généré, le PV s'archive dans la GED sur le lot (filtre « Lots ») ou sur la promotion ; le regénérer à l'identique ne crée rien, le regénérer après une nouvelle levée donne la version suivante.

Réservations, ventes et échéanciers

C'est le cœur du métier : rattacher un bien à un acquéreur, étaler le paiement, encaisser, et garder chaque dinar traçable de la réservation jusqu'au solde.

Les devis

Avant de réserver, proposez : sur la fiche d'un bien disponible, le bouton Devis ouvre le formulaire — client (recherche), prix proposé, validité (15 jours par défaut), notes. Un devis n'immobilise jamais le bien : plusieurs devis peuvent coexister sur le même bien, et la première réservation expire automatiquement les autres (« bien réservé »). L'envoi attribue le numéro DEV-année-séquence (sans trou, jamais réutilisé) et fige le document ; si la remise dépasse le seuil configuré (Paramètres → Validations), l'envoi attend l'accord de l'approbateur dans la file « À valider ». Ventes → Devis liste tout (recherche, filtre par état, export) ; les états s'enchaînent Brouillon → Envoyé → Accepté / Refusé / Expiré — un devis expiré se duplique, ne se réactive pas. La liste dit qui a fait chaque devis — la colonne *Vendeur* porte son nom, et sous lui la date de décision quand le devis a été accepté ou refusé. C'est la même personne que la commission paiera : elle doit se lire sans ouvrir la base. Imprimer produit le document à l'en-tête de la société (NIF/NIS/RC, désignation du bien, prix, validité, signatures). Un devis ne meurt plus en silence. Trois jours avant la fin de sa validité, il engendre une relance dans le fil du client — une tâche de suivi datée du jour, en priorité haute, assignée au vendeur qui l'a écrit, avec le bien, le prix proposé et le nombre de jours restants. Une option de trente jours qui expire sans un mot est une vente perdue pour rien ; le moment utile est celui où le prix tient encore. Une relance par devis (deux devis qui expirent la même semaine sont deux ventes à sauver), et jamais une deuxième tant que la première est ouverte. Passée la date, l'expiration reste automatique : elle se fait au démarrage du logiciel et à l'ouverture de la liste, et un devis déjà expiré ne se relance plus — il se duplique.

Les devis d'un client se rappellent sur sa fiche. Après acceptation, la réservation reste l'unique chemin d'engagement du bien — le devis en est la photo.

Un bien de Vos biens se devise aussi, depuis l'onglet Vente de sa fiche. Deux différences : son prix de référence est celui porté par l'annonce (un bien du portefeuille n'a ni promotion ni barème de phase), et comme il n'a pas de réservation, c'est l'acceptation du devis qui le passe *Réservé*. Voir « Vendre un bien du portefeuille » dans le chapitre Location.

Les barèmes de prix

Ventes → Barèmes fixe, par promotion, une grille de prix par phase commerciale (Lancement, En cours, Achèvement — libellés libres) et par type de bien (F2, F3, local, parking), en prix au m² ou en prix fixe. Chaque phase s'active à sa date de début et court jusqu'à la suivante — jamais de chevauchement. Le prix effectif d'un bien : son prix saisi s'il existe, sinon la grille de la phase courante (la fiche du bien l'affiche avec un badge « Barème {phase} »), sinon rien — le comportement historique ne change pas sans barème.

Un local et un parking se lisent autrement, et c'est voulu : pour eux, le prix de référence de la promotion passe en premier. La raison tient en une phrase — le prix porté par un local ou un parking est le prix négocié, pas un prix catalogue. Mesurer une remise contre lui, c'est comparer une offre à elle-même : la remise sortait à zéro, à chaque fois, et aucun local ne parvenait jamais à un approbateur. Un appartement n'est pas concerné : il porte un champ de prix de référence qui lui est propre. Un barème s'archive, ne se supprime jamais : l'audit des devis passés garde son histoire, et changer une grille n'affecte que les nouveaux devis. Dans Paramètres → Ventes, le plafond de remise par rôle : jusqu'à ce plafond, un vendeur envoie ses devis librement ; au-delà, l'envoi passe dans la file « À valider ».

Les commissions vendeurs

Dans Paramètres → Ventes, chaque vendeur reçoit son barème : pourcentage du prix de vente ou montant fixe (le fixe prime). À la conclusion d'une vente, une commission est provisionnée pour le vendeur porteur — une seule par vente. Ventes → Commissions liste tout (filtres vendeur, état, période ; export) avec les totaux provisionné / validé / payé. Valider engendre l'écriture comptable (charges de personnel au débit, rémunérations dues au crédit) : rien n'est comptabilisé sur du provisoire, et une période verrouillée refuse la validation. Le gérant peut changer le vendeur porteur avant validation, avec motif — et le motif se lit sur la liste, sous le nom du bénéficiaire. Une commission réattribuée sans dire pourquoi est une discussion qui arrive. Si la vente est annulée : une provision disparaît, une commission validée est contre-passée, une commission déjà payée est signalée pour reprise manuelle.

Réserver un bien

Depuis le dossier de la promotion → onglet Appartements (ou Locaux, Parkings), ouvrez le bien et choisissez son client : un bien disponible passe automatiquement en Réservé dès qu'un client lui est rattaché. Le prix affiché vient du prix du bien (modifiable tant qu'il n'est pas vendu) ; le type de paiement (comptant, tranches, crédit) se choisit au même endroit.

La réservation est un engagement daté. Réserver ouvre une option (7 jours par défaut — Paramètres → Ventes → Politique de réservation) : la fiche du lot affiche l'échéance et les arrhes attendues (en % du prix, en montant fixe, ou les deux — le plus grand gagne). Encaisser les arrhes en caisse confirme la réservation et arrête le compte à rebours ; sans encaissement à l'échéance, le lot repart en vente tout seul — la timeline du bien le raconte et l'accueil compte les options expirées. Une attestation de réservation s'imprime depuis la fiche (client, lot, prix, arrhes, échéance de l'option).

Transférer le client vers un autre lot (étage supérieur, F3 → F4) se fait depuis la fiche du lot (bouton flèche, dès qu'un client est rattaché) : choisissez un lot disponible — le client, ses encaissements déjà perçus et sa réservation suivent, l'échéancier est refait sur le prix du nouveau lot avec les paiements imputés d'abord, et l'écart est dit tout haut : reste à payer en nouvelle échéance, ou trop-perçu à traiter en avoir. Le lot d'origine repart en vente, sa chaîne juridique se clôt « sans suite » avec le motif automatique, et les deux lots comme la fiche client racontent le mouvement. Rien ne se perd : le total encaissé du client est identique avant et après.

Annuler une réservation demande le sort des arrhes : remboursées — la caisse écrit le mouvement — ou retenues avec motif obligatoire. Au-delà du seuil configuré dans Paramètres → Validations (règle « Annulation de réservation »), l'annulation part en approbation et rien ne bouge tant que l'approbateur n'a pas tranché.

Locaux et parkings sont des lots de plein droit : réserver un local emprunte exactement le parcours de l'appartement — la garde FGCMPI s'applique, le devis accepté propose la réservation au prix négocié, les devis concurrents expirent, l'affaire du client passe « gagnée », la timeline du bien raconte la réservation, et la commission du vendeur se provisionne à la vente. La fiche du local ou du parking porte le même bouton contrat de réservation (dès qu'un réservataire est nommé) et la même section Activité. Seuls le tarif au m² par grille et l'adoption dans les grilles tarifaires restent propres aux appartements.

L'échéancier

Une fois le client rattaché, ajoutez les échéances : montants et dates, autant de tranches que le contrat en prévoit. L'échéancier suit chaque tranche : payée, en attente, en retard. Les échéances du jour apparaissent sur le tableau de bord (« Paiements à venir ») — rien ne se perd.

Une échéance peut être suspendue à un jalon de chantier plutôt qu'à une date : tant que le jalon n'est pas atteint, la ligne dit « en attente du jalon », avec son nom et le délai d'exigibilité qui courra une fois le jalon atteint — au lieu d'une date vide qui ressemblerait à un oubli.

Encaisser

Chaque paiement s'enregistre dans la Caisse, rattaché au client et à son échéance : le solde du client se met à jour, l'écriture comptable se génère toute seule, et le reçu s'imprime depuis la ligne. La fiche du client montre l'historique complet (versé / restant) bien par bien.

Le financement acquéreur

Ventes → Dossiers de crédit suit le financement bancaire d'une vente. Un dossier lie l'acquéreur, son lot et une banque — plusieurs banques en parallèle sont la pratique courante, un seul dossier finira débloqué. Le référentiel des banques est semé d'office (CNEP, CPA, BNA, BDL, BEA) et s'administre : Paramètres → Banques de crédit en ajoute autant qu'il faut — une agence de wilaya, la BADR, une banque régionale — avec leur sigle et leur modèle de pièces. Jusque-là, un promoteur dont la banque n'était pas dans les cinq semées ne pouvait ouvrir aucun dossier.

À l'ouverture, la checklist des pièces naît du modèle de la banque choisie — fiches de paie, attestation de travail, relevés… — et chaque banque ajuste son modèle depuis les paramètres. Modifier un modèle n'affecte que les dossiers à venir : les dossiers en cours gardent la liste qu'ils avaient, parce que leur checklist a été copiée à l'ouverture et non liée — ce qu'un client a déjà fourni ne se réécrit pas. Une pièce se marque reçue (datée) ou sans objet (motivée) ; fournir propose de joindre le scan — déposé en GED, il reste ouvrable depuis la ligne (⋯ → Voir le scan) ; annuler le choix du fichier fournit quand même. La banque peut réclamer une pièce de plus, elle s'ajoute au dossier. Quand plus rien n'est dû, le badge « Prêt à déposer » s'allume.

Les relances des pièces passent par le circuit CRM existant : une pièce encore due au-delà de son délai génère une tâche par dossier — jamais une par pièce — dont la liste se met à jour, visible dans À faire (source « Financement »). La passe tourne toute seule, une fois par jour au démarrage de l'application — aucun écran à ouvrir — et un échec se journalise. La dernière pièce fournie clôt la tâche toute seule, avec la mention « prêt à déposer ». Le courrier de relance, pré-rempli avec la liste des pièces attendues, s'édite depuis le dossier.

Les dossiers se voient aussi depuis les fiches : l'onglet Financement de la fiche client liste les siens (banque, montant, statut, prochaine action) et la fiche du lot porte son crédit en cours — un clic ouvre le dossier.

Le dossier suit ses chips : Constitution → Déposé → Accordé / Rejeté → Débloqué, chacune datée. L'accord saisit le montant accordé — il peut différer du demandé, et c'est lui qui pilotera les déblocages. Un rejet se motive et fige le dossier ; « Redéposer » ouvre un dossier neuf, lié à l'ancien : l'histoire d'un financement ne se réécrit pas.

Ce qui traîne passe devant : plus de trente jours en constitution, ou soixante jours déposé sans réponse — la file le dit, et la fiche du conseiller bancaire est là pour la relance. Chaque étape se poste au fil du client et du bien.

Sur un dossier accordé, le plan de déblocage découpe le montant accordé en tranches — la somme vaut l'accordé au centime — chacune libellée (« à la signature », « dalle R+2 ») et, s'il y a lieu, conditionnée à un jalon de chantier : non atteint, la tranche s'affiche en attente et sort des relances. Un déblocage saisit le montant reçu et coche les échéances de l'échéancier client qu'il solde : chaque échéance soldée entre en caisse par son propre reçu — sur le compte bancaire du flux —, le trop-versé se trace en avoir, le manque reste dû et se dit. Un déblocage saisi par erreur s'annule par contre-passation : les reçus sont retirés, les échéances reviennent, la trace reste. Tout versé : le dossier passe Débloqué — un seul par vente.

La chaîne juridique

Ventes → Juridique suit chaque vente jusqu'à ce qu'elle soit un acte : VSP signé → acte notarié → enregistré → livré juridiquement — la vente achevée saute le VSP. La chaîne naît toute seule sur chaque vente confirmée ; le notaire se choisit dans son référentiel, qui se gère sur place (page Juridique, menu ⋮ → Notaires : nom, étude, téléphone, e-mail — un notaire désactivé disparaît des choix sans toucher aux chaînes qui le nomment déjà).

L'ordre des étapes est strict, chaque franchissement est daté avec sa pièce — et l'acte sans sa minute n'est pas un acte : la pièce y est obligatoire. La livraison juridique exige la réception provisoire du périmètre : le droit ne livre pas ce que le chantier n'a pas reçu.

Ce qui traîne se voit : chaque étape a son délai d'alerte — dépassé, la chip passe à l'avertissement ; au double, au danger. Une vente annulée se clôt sans suite, motivée, pièces conservées ; une erreur de saisie se reprend sur la dernière étape franchie seulement.

Le juridique se lit aussi sur la fiche du bien : l'étape en cours de la chaîne (colorée selon le retard), la chip « Grevé » quand une inscription d'un tiers pèse sur le bien ou son projet, et l'ouverture du détail de la chaîne en un clic. La fiche projet porte la chip FGCMPI du jour : verte valide, or à l'approche de l'échéance ou sur dérogation, rouge absente.

Les attestations FGCMPI

Le fonds de garantie est obligatoire pour vendre sur plan. Le registre — depuis la page Juridique, menu ⋮ → Attestations FGCMPI — tient les attestations par projet et tranche : numéro, période de validité, chips « Valide » et « Expire bientôt ». L'attestation joint sa pièce (bouton dédié, déposée en GED) et la pièce s'ouvre depuis la ligne — c'est elle que les alertes d'échéance visent.

Réserver un lot d un périmètre sans attestation valide est refusé — jamais en silence. Le gérant peut autoriser une vente pendant un renouvellement : l autorisation se motive et se trace — qui, quoi, quand, pourquoi — et les dérogations accordées s'affichent dans le registre. Chacune se révoque avec un motif : les ventes de son périmètre sont alors refusées de nouveau. Les ventes déjà signées ne sont jamais remises en cause : le contrôle vaut à la date de la vente.

Les hypothèques et mainlevées

Le registre des hypothèques — page Juridique, menu ⋮ → Registre des hypothèques — tient les inscriptions qui grèvent vos projets et vos biens : bénéficiaire, rang, montant garanti, date, référence de la conservation foncière. L'inscription vise le lot (sélecteur des lots du projet), joint son acte, et peut nommer le dossier de crédit de l'acquéreur quand c'est son prêt qu'elle garantit — c'est cette distinction qui décide du blocage. Plusieurs inscriptions coexistent sur un même bien, chacune à son rang ; la mainlevée se prononce par inscription, jamais en bloc, et jamais sans son acte : la pièce jointe est le document probant, sans elle la mainlevée n'existe pas.

Le registre parle à la chaîne juridique : un bien grevé au profit d'un tiers — inscription du bien lui-même ou hypothèque de projet de la banque du promoteur — ne se livre pas juridiquement. La mainlevée rouvre la porte. Seule exception : l'hypothèque qui garantit le crédit de son propre acquéreur accompagne la vente et ne la bloque jamais.

Vendre — ou annuler

Quand le parcours s'achève, le bien passe en Vendu : son prix est alors verrouillé (jamais réécrit par une modification de tarifs).
Une annulation libère le bien (retour en Disponible) tout en gardant la trace de l'ancien rattachement ; les sommes déjà versées restent dans l'historique du client pour être soldées selon votre accord.

Les tarifs en masse

Promotions → tarifs permet de réviser les prix par promotion, bloc ou étage (prix au m²) — les biens vendus ne sont jamais retouchés, et un prix à zéro est refusé.

La galerie

Chaque promotion porte ses photos (galerie), son plan et son image de couverture — visibles dans le dossier de la promotion et sur la carte de la liste. Les images restent sur le poste, rattachées à la promotion par son identifiant.

Les baux locatifs

Clients → Baux gère la location : un contrat, un locataire, un bien, et l'échéancier de loyers qui en découle.

Le locataire est un client du fichier existant — un acquéreur peut devenir locataire sans être saisi deux fois. La caution s'exprime en mois de loyer et son montant se calcule tout seul.

Un bail se crée en brouillon : tout y est modifiable. L'activation est le moment décisif — elle génère l'échéancier complet, et le contrat n'est plus modifiable ensuite, parce que des loyers en dépendent désormais. Deux baux actifs ne peuvent pas se chevaucher sur le même bien.

Le bouton Loyers déplie l'échéancier. Chaque ligne porte son état : *Encaissé*, *Partiel* quand un versement n'a pas tout soldé, ou *Dû* — en rouge dès que l'échéance est passée. Le cumul des impayés s'affiche en tête du bail.

Quand le bail ne commence pas un 1er, les mois d'entrée et de sortie sont proratisés au jour : un bail de douze mois entré le 15 mars touche treize mois calendaires, mais la somme des loyers vaut bien douze mois.

Résilier demande un motif. La résiliation efface les loyers futurs non encaissés et laisse intacts les échus : un impayé antérieur reste dû, et continue d'apparaître. Reconduire prépare un nouveau bail pré-rempli qui démarre le lendemain de la fin du précédent.

L’indexation annuelle

Un bail peut porter une clause d’indexation. À chaque date anniversaire, le système propose un avenant : loyer précédent, nouveau loyer, taux appliqué. Il ne l’applique pas tout seul — c’est le gérant qui décide, et tant qu’il n’a pas décidé, le loyer ne bouge pas.

Valider un avenant met à jour les loyers non encore réglés dont la période commence à la date d’effet ou après. Jamais les précédents, et jamais un loyer déjà quitté : réclamer un complément sur un mois soldé reviendrait sur une quittance.

Refuser demande un motif — un loyer qui ne monte pas s’explique aussi. Chaque avenant garde les deux montants : l’historique des loyers successifs d’un bail se relit dans ses avenants.

Quand plusieurs anniversaires ont filé, ils sont tous proposés. Valider le premier recale les suivants sur le nouveau loyer : la clause est composée, pas linéaire.

La quittance

Un loyer intégralement réglé ouvre le bouton Quittance. Elle sépare le loyer des charges — c’est ce que la loi demande, et ce qui permet au locataire de vérifier la régularisation des charges — et porte la formule qui le libère de sa dette pour la période.

Tant qu’un solde reste dû, il n’y a pas de quittance : une quittance libère, et il n’y a rien à libérer sur un paiement partiel. La pièce à remettre est alors le reçu de caisse, que l’encaissement produit déjà.

Les loyers impayés

Clients → Loyers impayés rassemble ce qui n'est pas rentré. Un loyer est impayé dès que son échéance est passée sans encaissement qui le solde — aucun délai de grâce implicite.

La liste regroupe par locataire, pas par bail : c'est la personne qu'on relance, et son cumul additionne tous ses contrats, actifs comme résiliés. Les colonnes d'ancienneté (0-30, 31-60, 61-90, +90 jours) disent l'urgence d'un coup d'œil.

Générer les relances crée un suivi CRM par locataire en retard, avec le détail des périodes dues. Un locataire qui porte déjà une relance ouverte est laissé tranquille : relancer est utile une fois, du bruit ensuite. Le compte rendu indique ce qui a été créé *et* ce qui a été ignoré.

Un versement partiel réduit le montant dû sans solder l'échéance, et sans rajeunir la dette : l'ancienneté reste celle de l'échéance d'origine.

Au-delà de trois semaines de retard, la relance cesse d’être un rappel : elle devient une mise en demeure, et son objet le dit — c’est lui qu’on lit dans la file. Le délai de suivi se resserre également.

Le règlement clôt la relance tout seul. Un locataire qui a soldé sort de la file, et la trace porte « Soldée le … ». Sans cela on rappellerait quelqu’un pour une dette éteinte, ce qui est pire que de ne pas relancer : la file cesse d’être crue. La génération commence d’ailleurs par clôturer, pour ne pas créer une relance à quelqu’un qui vient de payer.

Location : vos biens, les baux et les loyers

La location couvre le cycle complet : le bien au catalogue, le bail qui le loue, l'échéancier de loyers qu'il engendre, les encaissements, les quittances, et les relances quand un loyer n'arrive pas.

Vos biens

Vos biens est le catalogue : les biens à louer et à vendre, avec ce qu'il faut pour décider sans ouvrir la fiche.

Transaction dit si le bien est *à louer* ou *à vendre* ; le prix affiché suit — le loyer mensuel pour une location, le prix de vente souhaité pour une vente.
Disponibilité se lit à la couleur : vert *Disponible*, ambre *Réservé*, gris pour le reste.
La bascule en haut à gauche passe de la liste à la mosaïque : les cartes portent le même contenu.

La disponibilité reste modifiable à la main — un bien peut être retiré du marché sans qu'aucun bail n'existe. Mais elle se pose aussi toute seule, comme le décrit la section suivante.

Louer au mois, vendre, ou louer à la nuitée

La transaction d'un bien dit ce qu'on en fait : *à louer*, *à vendre*, ou *à la nuitée*. Le formulaire s'adapte — il ne demande que le prix qui correspond, et un seul.

Un bien à la nuitée porte deux choses de plus :

son tarif par nuit, celui qui s'applique aux nuits qu'aucune saison ne couvre ;
sa période de commercialisation, pendant laquelle il peut être réservé. Laissée vide, le bien est réservable toute l'année.

Un bien à la nuitée n'apparaît pas dans le sélecteur d'un bail : un bail mensuel et un séjour de six nuits ne se ressemblent pas assez pour partager un écran.

La transaction se fige dès que le bien a une histoire — un bail, une réservation. La changer rendrait le passé illisible.

Réserver à la nuitée

Un séjour se réserve depuis *Réservations* : le bien, le client, une arrivée, un départ. Le tarif se pré-remplit depuis le bien et reste modifiable.

La durée se compte en nuits, jamais en jours. Un séjour du 12 au 18 fait six nuits : le jour du départ n'est pas occupé, c'est celui où le bien change de mains. C'est pourquoi un départ le 18 et une arrivée le 18 ne se gênent pas — les deux séjours se suivent sans se chevaucher.

Un séjour passe par quatre états :

État	Ce qu'il veut dire
Option	Posée sans être ferme — mais elle bloque déjà les dates
Confirmée	Le client s'est engagé
En cours	L'arrivée est constatée
Terminée	Le départ est constaté ; le séjour ne se modifie plus

Une option bloque les dates comme une réservation ferme. Une option qui n'empêcherait pas la double réservation ne serait pas une option, seulement une note.

Annuler demande un motif et rend les dates. Seule une option se supprime ; une réservation ferme s'annule, pour que la trace reste.

L'application refuse de réserver deux fois le même bien sur des dates qui se chevauchent, et refuse un séjour hors de la période de commercialisation.

L'argent d'un séjour

Un séjour s'encaisse en une ou deux fois : des arrhes à la confirmation, le solde à l'arrivée ou au départ. Le bouton *Encaisser* propose d'emblée le reste dû, qui reste modifiable. L'application refuse d'encaisser plus que le séjour ne coûte.

La ligne affiche ce qui a été versé et ce qui reste. Un séjour soldé ne propose plus d'encaisser.

Annuler après un versement demande comment se répartit l'argent : ce qui est retenu et ce qui est rendu. Les deux s'écrivent, même à zéro — une annulation qui efface l'argent versé est une perte de trace. Par défaut, tout est rendu : retenir demande une décision, rendre non.

#### La note de séjour

La note remise au client n'est pas une quittance. Une quittance libère un locataire de sa dette pour une période mensuelle ; un séjour n'a pas de période mensuelle et son occupant n'est pas un locataire.

Elle détaille chaque nuit et son tarif, avec le nom de la saison qui l'a décidé. Un total sans détail est incontestable, donc invérifiable — et c'est justement quand un séjour traverse deux saisons que le client veut lire le calcul. Elle porte ensuite le total, ce qui a déjà été versé, et le reste à régler.

Un séjour annulé n'a pas de note : elle décrirait une occupation qui n'a pas eu lieu.

Les tarifs par saison

Une nuit de haute saison ne coûte pas le prix d'une nuit de novembre. L'onglet Tarifs de la fiche d'un bien à la nuitée porte ses saisons : un nom, une période, un tarif à la nuit, et un minimum de nuits facultatif.

Les deux dates d'une saison sont incluses : « du 1er juillet au 31 août » couvre bien la nuit du 31 août.

Le prix d'un séjour est la somme de ses nuits, chacune au tarif de sa date. Un séjour du 29 juin au 3 juillet, avec une haute saison à 9 000 DA sur un tarif de base de 6 500 DA, coûte deux nuits à 6 500 et deux à 9 000 — soit 31 000 DA, et non quatre fois l'un ou l'autre.

Une nuit qu'aucune saison ne couvre prend le tarif par défaut du bien : il n'y a donc jamais de nuit sans prix.

Deux saisons ne peuvent pas se chevaucher — une nuit ne peut pas avoir deux prix.

Le minimum de nuits se juge sur la saison de la nuit d'arrivée : un séjour qui commence en haute saison en suit la règle, même s'il déborde ensuite.

Le prix d'une réservation est figé à sa création. Modifier une saison plus tard ne réécrit pas les séjours déjà pris : le client a un prix, pas une formule.

Piloter la nuitée

Location → Pilotage nuitée répond aux deux seules questions qu'on pose vraiment : quel bien tourne, et quel bien dort.

Tout s'y compte en nuits, comme partout ailleurs dans le module. Le taux d'occupation rapporte les nuits occupées aux nuits offertes — c'est-à-dire à la période de commercialisation du bien, pas au calendrier. Une villa proposée en juillet et août n'est donc pas « occupée à 17 % sur l'année » : elle n'était pas sur le marché le reste du temps, et le dire ferait passer toute location saisonnière pour un échec. Un bien jamais commercialisé sur la période n'affiche aucun taux plutôt qu'un zéro.

L'écran donne l'occupation et le revenu de l'ensemble, le nombre de séjours, les annulations avec ce qu'elles représentaient, et la saison la plus remplie. Une carte nomme le bien qui tourne le plus et celui qui dort le plus. Un graphique montre l'occupation mois par mois : la forme d'une saison se lit d'un coup d'œil.

Le tableau liste chaque bien avec son occupation, ses nuits, son revenu, sa nuit moyenne (le revenu rapporté aux nuits vendues) et son revenu par nuit offerte. Ce dernier chiffre est celui qui compare deux biens : un studio plein à bas prix et une villa à moitié vide à prix fort ne se départagent pas sur l'occupation seule.

Le revenu vient du prix figé du séjour, réparti sur ses nuits. Un séjour à cheval sur deux mois compte donc dans les deux, chacun pour ses nuits. Corriger un tarif de saison aujourd'hui ne réécrit pas le revenu de l'an dernier.

Les séjours annulés ne comptent ni dans l'occupation ni dans le revenu : ils sont comptés à part, avec ce qu'ils auraient rapporté.

Le calendrier d'un bien

L'onglet Calendrier de la fiche d'un bien à la nuitée montre son occupation mois par mois. Chaque case est une nuit : le séjour du 12 au 18 en colore six, du 12 au 17, et la case du 18 reste blanche — un autre client peut arriver ce jour-là.

Le nom du client apparaît sur la première nuit de son séjour. La couleur suit l'état de la réservation : ambre pour une option, bleu pour une confirmation, vert pour un séjour en cours.

Les jours hors saison sont grisés et ne se cliquent pas : le bien n'est pas commercialisé ces jours-là.

Cliquer une nuit occupée ouvre sa réservation. Cliquer une nuit libre ouvre l'éditeur avec cette date déjà posée.

La grille couvre six semaines et commence toujours un lundi : elle déborde du mois pour qu'un séjour à cheval sur le premier se voie.

La disponibilité d'un bien à la nuitée

Pour un bien loué au mois, « Disponible » ou « Loué » suffit. Pour un bien à la nuitée, ces deux mots mentent : un bien réservé du 12 au 18 juillet n'est pas « Loué » — il est libre tout août — et il n'est pas « Disponible » non plus, puisqu'il est pris cette semaine.

Sa disponibilité se calcule à une date. La colonne *Disponibilité* de « Vos biens » affiche donc l'état du jour :

Libre — le bien peut être réservé maintenant ;
Occupé jusqu'au 20/08/2026 — avec la date, parce qu'« occupé » sans horizon fait renoncer à une demande que le bien aurait pu servir la semaine suivante ;
Hors saison — hors de sa période de commercialisation : ni libre ni occupé, simplement pas commercialisé.

Deux séjours qui s'enchaînent annoncent la fin du dernier : un bien repris le 18 n'est pas annoncé libre le 18.

Le champ *Disponibilité* reste votre décision. Le poser à « Réservé » retire le bien du marché et de tout rapprochement, même si son calendrier est vide : la décision passe avant le calcul.

La fiche d'un bien

Un bien s'ouvre depuis partout où il est nommé : depuis la liste, depuis le rapprochement d'un contact, et depuis le bail qui le loue.

L'Aperçu s'ouvre sur la composition du bien — « 240 m² · 4 chambres · 1 salon · 2 salles de bain ». Elle se déduit des pièces saisies et ne se saisit nulle part : un compteur de chambres à côté des pièces donnerait deux sources qui se contredisent, et c'est toujours celle qu'on oublie de mettre à jour qui s'affiche.

La surface du bien, elle, inclut les circulations — couloirs, murs, cages d'escalier — que personne ne saisit en pièces : la somme des pièces lui est donc normalement inférieure. Si elle la dépasse, la fiche le signale en jaune sans rien bloquer : une des deux saisies est fausse, et l'application ne sait pas laquelle.

Sa fiche porte quatre onglets :

Aperçu — la composition, le bien, son prix, sa disponibilité, son propriétaire ;
Pièces — les pièces en cartes, avec leurs photos ;
Mandat — ce qui vous autorise à commercialiser le bien : qui vous le confie, pour combien de temps, à quel taux ;
Baux — l'historique de location : qui a occupé le bien, sur quelle période, à quel loyer, et ce qui reste dû. Le bail en cours est en tête, et un bandeau rouge annonce le total impayé s'il y en a un ;
Activité — le fil du bien : les visites, les appels, les échanges avec le propriétaire ;
Travaux — les phases de rénovation et leur avancement.

Un bien à la nuitée ajoute Calendrier et Tarifs ; un bien à vendre ajoute Vente.

Publier un bien

Une annonce se rédige dans la fiche du bien — le champ Description — et le bouton Publier de la fiche s'occupe de la montrer. ImmoPro ne parle à aucun portail : il prépare ce qu'il faut pour publier à la main, ce qui vaut mieux qu'une intégration qui casse le jour où le portail change ses conditions.

Le panneau commence par l'ordre des photos. Il n'est pas décoratif : la fiche vitrine commence par la couverture, et un portail charge les photos dans l'ordre des noms de fichier. Une galerie dont la première image est la salle de bain ne vend rien. Les flèches montent et descendent une photo, « Mettre en couverture » désigne celle qui ouvre. Une photo ajoutée plus tard se range à la fin plutôt que de bousculer un ordre déjà choisi.

La fiche vitrine s'imprime en une page : la couverture en grand, le titre, la composition en toutes lettres, le prix, le texte de l'annonce, les caractéristiques et les autres photos. Le prix affiché est celui du type de transaction — prix de vente, loyer mensuel, ou tarif à la nuit. La fiche est classée dans les documents du bien : celle envoyée à un acheteur le mois dernier se retrouve sans avoir à la reconstruire depuis une annonce qui a changé depuis.

Le paquet de publication écrit, dans le dossier que vous choisissez, un sous-dossier daté portant le nom du bien. Il contient annonce.txt — titre, faits, description, prix, coordonnées, prêt à coller dans Ouedkniss ou un réseau social — et les photos numérotées dans l'ordre de la galerie. Exporter deux fois le même jour crée un second dossier à côté, jamais par dessus le premier.

Les pièces, en cartes

L'onglet Pièces montre une carte par pièce : sa photo, son type, son nom, sa surface. Ce qu'on veut savoir devant un bien se lit donc sans ouvrir quoi que ce soit.

Cliquer une carte ouvre la galerie — celle du bien entier, les photos de l'annonce d'abord, puis celles de chaque pièce, positionnée sur la pièce cliquée. On parcourt le bien d'un bout à l'autre sans revenir en arrière entre chaque pièce, et sans quitter la fiche.

Une pièce sans photo porte une carte neutre qui propose d'en ajouter, et son clic ouvre l'éditeur de la pièce : un cadre vide se lit comme une image qui n'a pas fini de charger, et un clic sans effet se lit comme une panne.

Les charges et leur régularisation

Les charges que vous encaissez chaque mois avec le loyer sont une avance. À la fin de la période, on compare au réel et on régularise : le locataire doit un complément, ou vous lui devez un avoir. Sans cette comparaison, un forfait n'est pas un forfait — c'est un supplément de loyer sous un autre nom.

L'onglet Charges de la fiche du bien tient les deux bouts.

Ce que le bien a réellement coûté se saisit par nature — eau, gardiennage, entretien, ascenseur… La nature est un champ à part entière et non un commentaire : c'est elle qui permettra au locataire de contester *une ligne* de son avis plutôt qu'un total.

La régularisation se calcule par bail, et s'affiche avant d'être enregistrée : vous décidez sur un chiffre, pas sur une promesse. Chaque ligne montre la part du réel qui revient au bail, les provisions réellement encaissées, et le solde.

Trois choses valent d'être sues.

On ne régularise qu'une période close et une seule fois par bail : le solde d'une période en cours changerait chaque semaine, et deux avis pour la même année réclameraient deux fois le même complément.

On ne compte que les provisions encaissées. Un mois impayé n'est pas une avance — un locataire ne peut pas se faire rembourser ce qu'il n'a pas versé. Sur un mois payé à moitié, l'application partage le versement entre loyer et charges dans la même proportion que la facturation : c'est la seule règle qui ne favorise ni vous ni lui.

Un avoir s'impute sur le loyer suivant ou se rembourse en caisse, jamais les deux : dès que l'un des deux boutons a servi, l'autre disparaît. Le complément dû, lui, s'encaisse par la caisse comme toute autre recette.

L'avis imprimable détaille chaque nature, montre la charge du bien en face de la part du bail — sans quoi la clé de répartition ne se vérifie pas — et annonce le résultat en toutes lettres. Une fois régularisé, il ne bouge plus : une facture arrivée après coup ne réécrit pas l'avis que le locataire a reçu.

Les travaux d'un bien

Un bien qu'on rafraîchit avant de le louer ou de le vendre porte son chantier sur sa propre fiche, onglet Travaux. Jusqu'ici les chantiers n'existaient que sur les programmes immobiliers, et un bien du portefeuille n'avait nulle part où suivre ses travaux.

C'est le même chantier que sur un programme : des phases, chacune avec son avancement, ses tâches et ses jalons. Ajouter une phase ouvre le même panneau, et l'avancement du bien est la moyenne de ses phases, pondérée par leur poids si vous en avez réglé. Une phase dont la fin prévue est passée sans être terminée s'affiche en rouge.

Un chantier appartient à un programme ou à un bien, jamais aux deux : les mêmes travaux compteraient deux fois. L'écran Chantier › Chantiers réunit les deux et indique l'origine de chaque ligne — *Programme* ou *Bien* —, avec l'avancement, les phases en retard, ce qui reste ouvert et le prochain jalon. Les retards passent devant : une liste triée par ordre alphabétique ne dit rien de ce qu'il faut regarder. Cliquer une ligne ouvre le chantier — l'écran des tâches pour un programme, la fiche du bien pour un bien.

Un programme ou un bien sans aucune phase n'y figure pas : il n'a pas de chantier, et une ligne à 0 % ferait croire à un retard alors que rien n'a commencé.

Les dépenses suivent le chemin habituel : bon de commande, facture d'achat, écriture. Rien de particulier au bien.

Le fil du bien : visites et échanges

L'onglet Activité garde ce qui se dit autour d'un bien. On y consigne deux choses.

Une visite — le contact, la date, et surtout son retour : trop sombre, trop cher, à revoir avec son épouse. Une visite n'est pas une note ordinaire : c'est elle qui explique pourquoi un bien ne part pas. Trois semaines plus tard, quand le propriétaire demande des comptes, les quatre visites et leurs retours sont là, avec leurs dates.

Un échange avec le propriétaire — l'appel où vous lui avez proposé de baisser le loyer, le message où il a refusé. Le bouton n'apparaît que si l'annonce désigne un propriétaire.

Deux choses valent d'être sues.

Le fil suit l'annonce, pas le bail : un bien reloué trois fois garde l'histoire de ses trois locations et de toutes ses visites. Et rien ne s'y efface quand le bien passe à *Loué* — c'est justement à ce moment-là qu'on relit combien de visites il aura fallu.

Une visite saisie depuis la fiche d'un candidat, en nommant le bien, apparaît aussi dans le fil du bien : les deux écrans lisent la même histoire, chacun de son côté.

Le mandat : qui vous confie le bien

Le mandat est ce qui vous autorise à commercialiser le bien d'autrui. Sans lui, vous n'avez le droit ni de louer ni de vendre, et vous ne savez pas ce que l'affaire vous rapporte. C'est aussi ce qui donne enfin son sens au propriétaire de l'annonce : celui qui vous confie le bien, et non un prospect qui s'y intéresse.

Nouveau mandat ouvre le panneau, qui demande quatre choses.

Le mandant — le propriétaire, choisi dans le fichier des contacts. C'est à lui que reviendra le loyer diminué de vos honoraires.
La nature : *simple* ou *exclusif*.
La date de début et la durée en mois. La période s'écrit toute seule et se lit fermée des deux côtés : douze mois signés le 16/08/2026 courent jusqu'au 15/08/2027 inclus. Vous ne saisissez jamais la date de fin — deux dates qui se contredisent est une erreur qui attend son heure.
Les honoraires, en pourcentage : du loyer pour un bien géré, du prix pour une vente.

Un mandat se lit à son état, et il n'y en a que trois.

En cours, en vert — le mandat court aujourd'hui.
Terme proche, en ambre — l'échéance approche. L'alerte se lève avant le terme, jamais après : un mandat qu'on découvre expiré est un mandat qu'on n'a pas renouvelé à temps.
Échu ou Résilié, en gris et rouge — le mandat ne court plus.

Trois règles méritent d'être connues.

Un bien sans mandat se signale, mais rien ne se bloque. Le mandat se signe souvent après la saisie du bien : refuser la saisie vous ferait perdre l'information au lieu de la garder.

L'exclusivité tient sa promesse. Un mandat *exclusif* en cours refuse tout second mandat qui chevauche sa période — c'est ce que l'exclusivité veut dire. Un mandat *simple* ne refuse rien : le propriétaire a le droit de confier son bien à plusieurs agences, et l'application n'a pas à le lui interdire.

Un mandat fini ne s'efface pas. Échu ou résilié, il reste au dossier et se lit encore : c'est l'histoire du bien, et elle sert le jour où le propriétaire revient. Résilier demande confirmation, puis inscrit la date au dossier ; le bouton ne s'offre que pour un mandat qui court — le reste est déjà du passé.

Imprimer sort le mandat sur papier, par le même circuit que les autres documents : mandant, bien, période, honoraires, et l'identité de votre société telle qu'elle est renseignée dans les paramètres.

Vendre un bien du portefeuille

Un bien à vendre se vend depuis sa fiche, par le même circuit que les lots d'un programme : devis, accord, commission.

L'onglet Vente enchaîne les trois gestes.

Nouveau devis ouvre le formulaire habituel — acquéreur, prix proposé, validité. Le prix de référence est celui porté par l'annonce : un bien du portefeuille n'appartient à aucun programme, il n'a donc pas de barème de phase. La remise se calcule sur ce prix, et le plafond du rôle s'applique comme ailleurs.
Envoyer attribue le numéro DEV et fige le document, qui s'imprime comme tous les autres. Accepter engage le bien : l'annonce passe *Réservée*, les devis des autres candidats expirent (« bien réservé »), et un bandeau vert rappelle avec qui et pour combien.
Marquer vendue conclut : l'annonce passe *Vendue* et la commission du vendeur se provisionne — sur le prix accepté, et pour le vendeur qui a porté le devis, pas pour celui qui clique.

Le bouton Marquer vendue n'apparaît qu'avec un devis accepté : sans accord écrit, il n'y a rien à conclure. Annuler la vente ramène le bien sur le marché et reprend la commission — supprimée si elle n'était que provisionnée, contre-passée si elle était validée, signalée si elle avait déjà été payée.

Deux choses ne bougent pas. Le propriétaire de l'annonce reste celui qui vous a confié le bien : vendre ne le remplace pas par l'acheteur. Et un bien à louer n'a pas d'onglet Vente — un devis ne s'y crée pas, puisqu'il ne porte aucun prix de vente.

Gérer un bien pour quelqu'un d'autre

Un bien de votre catalogue est soit votre propre bien, soit un bien que vous gérez pour son propriétaire. Le choix se fait à la création, sur la fiche du bien, et il ne change rien à l'écran : il change à qui appartient l'argent.

Bien propre — le loyer encaissé est une recette de l'agence. C'est ce que fait l'application depuis toujours, et votre parc existant reste ainsi.
Bien géré — le loyer encaissé appartient au propriétaire. Votre seule recette est l'honoraire prévu au mandat.

La distinction n'est pas cosmétique. Encaisser 50 000 DA de loyer pour un propriétaire et les compter en recette gonflerait votre chiffre d'affaires de ce que vous n'avez pas gagné, et fausserait votre TVA.

Le mode se fige au premier loyer encaissé : le changer ensuite ferait cohabiter deux traitements comptables sur le même exercice, et vos comptes cesseraient de s'expliquer. Tant qu'aucun dinar n'est entré — même si le bail est signé — il reste modifiable.

Les reversements

Location › Reversements liste vos propriétaires et, pour chacun : ce que vous avez encaissé pour lui, ce que vous avez retenu d'honoraires, ce que vous lui avez déjà reversé, et ce qui lui reste dû.

L'honoraire se calcule au taux du mandat en vigueur le jour de l'encaissement. Renégocier un mandat plus tard ne réécrit donc jamais ce qui a déjà été retenu. Sans mandat en cours ce jour-là, rien n'est retenu : l'application ne s'attribue pas un honoraire qu'aucun mandat ne lui promet.

Reverser ouvre le panneau, montant pré-rempli avec ce qui est dû. Vous pouvez verser moins — un acompte —, jamais plus : on ne reverse que ce qui a été encaissé, et un loyer impayé n'entre jamais dans le solde. Le reversement sort de la caisse comme n'importe quelle dépense, rattaché au propriétaire, avec sa pièce et son écriture. Il n'existe pas de reversement sans trace.

Relevé imprime le relevé de gérance du propriétaire pour la période choisie en haut de l'écran : chaque loyer, l'honoraire retenu dessus, et chaque reversement, ligne à ligne. Le solde d'ouverture y figure, parce qu'un relevé qui repart de zéro chaque mois ne dit pas ce qui reste dû. C'est la pièce que le propriétaire reçoit avec son argent, et la seule qui lui permette de vérifier.

Le bail

Un bail s'ouvre en panneau latéral. Le locataire se choisit dans le fichier des contacts — un acquéreur peut devenir locataire, il n'y a pas deux fichiers à tenir.

Le bien du portefeuille rattache le bail à une annonce. Le champ est facultatif : tous les biens loués ne sont pas au catalogue. Mais quand il est renseigné, deux choses suivent.

Le libellé et le loyer se pré-remplissent depuis l'annonce. Les deux restent modifiables : l'annonce est un point de départ, le bail fait foi. Un loyer négocié plus bas que le prix affiché reste celui du bail, y compris après réouverture de l'écran.
La disponibilité suit le bail : à l'activation l'annonce passe à *Loué* et quitte la liste « à louer » ; à la résiliation elle revient *Disponible* — sauf si un autre bail actif porte encore le même bien.

Seules les annonces à louer et libres sont proposées : deux baux actifs sur le même bien est une situation que l'application rend impossible, pas qu'elle signale après coup. Le bail retient désormais l'identité du bien, pas seulement son nom : la garde compare des identifiants, et deux baux qui se chevauchent sont refusés quels que soient les libellés tapés. Pour les baux hors catalogue, qui n'ont qu'un libellé, la comparaison ignore la typographie — majuscules, accents, espaces et tirets : « Résidence El Feth — B12 » et « residence el feth b12 » sont le même bien. Elle s'arrête là volontairement : elle ne fusionne pas « nº 4 » et « nº4 », parce qu'un faux rapprochement bloquerait une location légitime, et c'est la pire des deux erreurs.

La périodicité du loyer se choisit sur le bail : mensuelle par défaut, trimestrielle — le terme courant en bail commercial — ou annuelle. Le montant reste mensuel : un bail trimestriel à 40 000 par mois engendre quatre échéances de 120 000 par an, payables d'avance, et la somme de l'année ne change pas. Seul le rythme auquel le locataire paie change.

Dans la liste des baux, le nom du bien devient cliquable quand il vient du catalogue : il ouvre la fiche du bien. Un bail hors catalogue garde son libellé en simple texte.

La caution se saisit en mois de loyer ; le montant correspondant s'affiche à côté, devise comprise.

Les loyers

Activer le bail engendre son échéancier complet, du premier au dernier mois — ou du premier au dernier terme, si le bail est trimestriel ou annuel. Un mois entamé en cours de route est proratisé, et un terme incomplet porte la même mention. Si le bail porte une indexation annuelle, elle ne s'applique jamais d'office : à chaque anniversaire une proposition d'avenant attend votre décision (voir « L'indexation » plus bas).

Chaque ligne s'encaisse depuis la liste ; l'écriture comptable et le mouvement de caisse suivent, sans double saisie. Une fois réglée, la ligne dit quand — « réglé le 3 février » à côté de son statut — et le menu ⋯ ouvre sa pièce de caisse. « M. X a-t-il payé février ? » se répond sans quitter l'écran : la réponse était en base depuis toujours, elle ne s'affichait nulle part. La pièce de caisse et la quittance sont deux papiers différents : la première dit comment l'argent est entré, la seconde libère le locataire de sa dette.

Résilier efface les loyers futurs non encaissés et garde les échus : ce qui était dû reste dû. Le sort de la caution se décide ensuite depuis la ligne du bail résilié (⋯ → Caution) : la rendre crée le mouvement de caisse et le lie au bail, la retenir exige un motif ; tant que rien n'est décidé le bail affiche « caution en attente », puis « caution rendue le … » ou « retenue — motif ».

Reconduire crée le bail suivant à partir de celui-ci.

La quittance

La quittance ne s'imprime qu'une fois le loyer intégralement réglé. Ce n'est pas une restriction technique : une quittance libère le locataire de sa dette pour la période, alors qu'un reçu constate simplement qu'on a reçu de l'argent. En délivrer une sur un règlement partiel reviendrait à quitter le locataire de ce qu'il doit encore — et c'est un papier qu'il gardera. Sur un règlement partiel, la pièce à remettre est le reçu, que la caisse produit déjà.

Elle sépare le loyer des charges, comme la loi le demande et comme il le faut pour vérifier la régularisation des charges. Un bail sans charges n'affiche pas de ligne de charges à zéro. Sur un bail trimestriel ou annuel, elle nomme les deux bouts du terme — « janvier à mars » — et non le seul premier mois : une quittance qui nommerait un mois pour trois serait une quittance du tiers de ce qui a été payé, sur un papier que le locataire garde.

Les loyers du mois

Location → Loyers est la tournée d'encaissement : le mois courant s'ouvre par défaut (flèches pour naviguer), tous les baux confondus, ce qui reste à encaisser devant. Chaque ligne porte sa chip — dû, en retard, partiel, encaissé — et s'encaisse sur place : montant, mode (espèces, chèque, virement), et c'est la caisse qui écrit aux livres. La quittance ne s'imprime que soldée intégralement ; un versement partiel laisse la ligne en « Partiel » avec son restant dû. Un loyer proratisé — entrée, sortie ou résiliation en cours de mois — le dit d'un mot « Prorata ». À la résiliation d'un bail, le mois entamé est dû au prorata du jour de sortie — sauf si le bail stipule le mois de sortie dû en entier : cette clause se coche à la saisie du bail, et la résiliation la lit toute seule. Ce n'est pas un choix au moment du départ : c'est le contrat qui parle. Jamais sous ce qui est déjà encaissé.

L'état des lieux

Depuis la ligne du bail (menu ⋯), État des lieux d'entrée puis de sortie : une ligne par pièce (pré-remplies depuis la composition du bien, et la sortie reprend les pièces de l'entrée pour comparer à périmètre égal), un état — bon, moyen, dégradé —, une observation, les deux signatures, et le document s'imprime. Un seul état des lieux par sens : la référence ne se réécrit pas, elle se corrige en la rouvrant.

À la sortie, la comparaison sortie/entrée liste les pièces revenues dégradées : quand vous réglez le sort de la caution, le motif de retenue se pré-remplit avec ces pièces — la retenue s'appuie sur le document, pas sur la mémoire.

Le préavis

Poser un préavis (menu ⋯ d'un bail actif) : « congé reçu le X, effet le Y ». L'échéancier s'arrête à Y le jour même — plus aucun loyer après l'effet, le mois entamé proratisé (ou dû en entier si le bail le stipule) — et le bail affiche la période de préavis en chip. Le bail reste actif pendant le préavis ; à l'arrivée de Y, la passe quotidienne le résilie avec le motif automatique.

Les quittances du mois

Sur Location → Loyers, le menu ⋯ propose Quittances du mois : toutes les quittances des loyers intégralement payés du mois se génèrent d'un geste, archivées dans la GED (rattachées au locataire), avec envoi e-mail optionnel pour les locataires qui ont une adresse (SMTP des Paramètres). Le geste est idempotent : relancer n'archive rien deux fois et le bandeau donne les chiffres — archivées, déjà archivées, non soldées ignorées, e-mails partis ou manqués.

La régularisation des charges depuis le bail

La régularisation des charges reste celle du bien, mais le bail y ouvre une deuxième porte : menu ⋯ → Régularisation des charges, pour les baux rattachés à un bien du catalogue.

Les impayés

Un loyer échu et non soldé est un impayé. L'application génère les relances, une par bail concerné, et les classe dans le fil du locataire. Passé trois semaines, la relance devient une mise en demeure.

Une relance dont le loyer a été réglé entre-temps se referme toute seule : le fil du locataire ne garde pas des demandes sans objet.

L'indexation

Une révision de loyer se propose, elle ne s'applique pas d'office : l'application calcule le nouveau montant à l'anniversaire du bail et l'inscrit comme proposition. Le panneau s'ouvre depuis la ligne du bail (⋯ → Indexation) : chaque avenant montre l'ancien et le nouveau loyer, le pourcentage et son statut. On l'applique — les loyers futurs non encaissés prennent le nouveau montant, jamais les échus — ou on le refuse, avec un motif obligatoire ; la décision reste tracée.

Appliquer une révision recalcule les propositions ultérieures sur le nouveau loyer — sinon la seconde année serait calculée sur un loyer qui n'existe plus.

Comptabilité

Le plan comptable

Comptabilité → Plan comptable est la liste des comptes sur lesquels tout le reste s'appuie. Chaque ligne donne le code, le nom, le solde, le total mouvementé, le nombre de transactions et le type — actif, passif, capitaux propres, produit ou charge.

Le plan est livré prêt à l'emploi, aux normes du SCF : capital, clients, fournisseurs, TVA collectée et déductible, retenues de garantie. Vous n'avez normalement rien à y créer pour démarrer.

Ajouter un compte sert aux cas particuliers — un compte de charge propre à votre activité, un sous-compte de tiers. Le code détermine le rattachement : un compte commençant par 4 est un compte de tiers, par 6 une charge, par 7 un produit. Les deux champs de date filtrent les soldes sur une période, ce qui permet de lire le plan tel qu'il était en fin d'exercice.

Le nombre de transactions est le meilleur indicateur d'un compte mal utilisé : un compte à zéro mouvement qui traîne, ou au contraire un compte fourre-tout qui en concentre des centaines, méritent un coup d'œil avant la clôture.

Le journal

Toutes les écritures, paginées et filtrables par journal (ventes, achats, caisse…) et par période. Les écritures issues de la caisse sont générées automatiquement ; les écritures manuelles s'ajoutent depuis cet écran.

Le grand livre

Le grand livre porte aussi le rapprochement bancaire : importez le relevé (CSV), et le tri sépare l'accord des différences — à la banque mais pas aux livres (frais non enregistrés), aux livres mais pas à la banque (chèques non encaissés). Valider le rapprochement retient les correspondances : au prochain relevé, même s'il chevauche le précédent, elles se taisent — le résumé compte les « déjà rapprochées » — et seules les vraies différences reviennent. Les paires rapprochées de la session s'affichent sous les deux piles, et l'historique du compte (les correspondances mémorisées) dessous ; chaque paire se délie d'un bouton — elle retourne alors dans les deux listes à apparier. Avec plusieurs comptes bancaires (Paramètres → Trésorerie), un sélecteur dit à quel compte appartient le relevé : chaque compte a sa mémoire, et rapprocher la BNA ne touche jamais la CPA.

La nouvelle écriture choisit son journal auxiliaire (Divers par défaut — Caisse, Banque, Ventes, Achats) et se retrouve sous le filtre correspondant du grand livre. Le plan comptable lit ses soldes du journal seul, comme les états financiers : ce que dit le plan, le grand livre le confirme au dinar près.

Le détail compte par compte : mouvements, soldes progressifs et solde final. C'est l'écran de contrôle avant toute clôture.

Le lettrage

Jusqu'ici l'apurement des comptes de tiers était simulé à la lecture, « le plus ancien d'abord » : un acompte pouvait sembler régler une vieille facture qu'il ne réglait pas. Lettrage, dans le menu du grand livre, ouvre un compte de tiers (411 clients, 401 fournisseurs) et liste ses lignes non lettrées : cochez la facture et ses règlements — le total débit doit égaler le total crédit, le panneau le dit en continu — puis Lettrer. La lettre posée (A, B, C…) marque les lignes ; Délettrer la retire.

La balance âgée privilégie le lettrage réel : les lignes lettrées en sortent, et la simulation « plus ancien d'abord » ne s'applique plus qu'au reste. Lettrer une facture 411 avec ses deux règlements la fait disparaître de la balance âgée ; la délettrer la fait revenir.

La balance auxiliaire

Balance auxiliaire, même menu : tiers par tiers, clients et fournisseurs, débit, crédit, solde — et la part du mouvement déjà lettrée face à celle qui reste à rapprocher.

La déclaration de TVA (G50)

L'année entière d'un coup d'œil : TVA collectée, déductible et solde par mois, calculés depuis les écritures. Le détail G50 d'un mois s'exporte pour la déclaration.

La même taxe ne se déclare pas deux fois

Une TVA peut arriver au G50 par deux chemins : la facture, qui porte sa taxe dès qu'elle est émise, et l'écriture à la main, pour les régularisations. Rien n'empêchait de passer les deux pour la même opération — et la déclaration additionne, sans rien dire.

Avant d'enregistrer une écriture de TVA, ImmoPro regarde donc les factures du même mois et du même sens, et signale celles qui pourraient être la même taxe. Il ne dit pas « attention » en l'air : il nomme la facture, sa date, son montant hors taxes et sa TVA, et dit pourquoi il la rapproche — même référence, même montant de TVA, ou même montant hors taxes.

Le rapprochement est volontairement étroit. Un avertissement qui se déclencherait à chaque écriture d'un mois où il y a des factures serait cliqué sans être lu au bout d'une semaine, et un garde-fou qu'on clique sans lire est pire que pas de garde-fou.

Il n'interdit jamais. Une régularisation à la main est légitime : le bouton devient « Enregistrer quand même », et l'écriture part avec la mention du rapprochement dans son libellé — la ligne du journal dit donc d'elle-même avec quelle facture elle a été rapprochée et pour quel montant. Interdire aurait poussé la régularisation là où la comptabilité ne la voit pas.

Une facture en brouillon ne déclenche rien : elle n'a encore rien mis au grand livre.

Les états financiers

Bilan et compte de résultat calculés en continu depuis le grand livre.

Les factures

Une facture naît en brouillon (sans numéro), puis est émise : elle reçoit alors son numéro définitif — séquentiel et sans trou, comme l'exige la réglementation — et son écriture comptable. Chaque ligne porte son compte (classe 7 en vente, 6 en achat, comme à la caisse) et l'écriture ventile par compte ; le sélecteur se préremplit du dernier compte utilisé pour ce tiers, et une ligne sans compte retombe sur le 70/60 générique. Les règlements s'imputent dessus jusqu'au solde : au solde atteint la facture passe Réglée (et le redevient Émise si un remboursement rouvre le dû) — la liste se filtre par statut. Une facture émise ne se supprime pas, elle s'annule par avoir.

Le rapprochement facture ↔ engagement

Sur une facture d'achat, le champ Rattachement relie la facture à son bon de commande. Le panneau de contrôle compare alors la facture au disponible (situations validées − déjà facturé) : puce verte (couvert), orange (écart dans le seuil de 1 %), rouge (au-delà — la comptabilisation attend la validation du gérant, la facture reste en brouillon). À l'émission, la facture lettre les situations couvertes et le reste à facturer est suivi.

Une facture sans bon de commande reste possible (achat hors marché) mais apparaît dans Achats → Factures non rattachées tant qu'elle n'est pas rattachée ou justifiée « hors marché » avec un motif.

Dans la liste des factures (mode Achats), une facture rattachée affiche son bon de commande en lien : un clic ouvre le BC et ses situations. Partout dans l'app, les numéros de facture sont eux aussi cliquables — depuis la fiche fournisseur comme depuis la fiche client.

La facture depuis un document (IA)

Côté Achats, le menu ⋮ propose Facture depuis un document (IA) : déposez le PDF ou la photo de la facture, l'assistance l'extrait — fournisseur, numéro, date, lignes, HT, TVA, TTC, retenue de garantie éventuelle. Les règles sont strictes : un champ illisible reste vide et se signale, rien n'est deviné ; les taux de TVA sont limités aux taux algériens (19 %, 9 %, exonéré) — un taux étranger tombe ; une incohérence du document (TTC ≠ HT + TVA) s'affiche en alerte explicite ; un document dont rien ne se recoupe est rejeté.

Le fournisseur extrait cherche sa fiche par le nom — proposé, jamais imposé — et son compte de charge le plus fréquent (son historique de factures) pré-remplit les lignes. Le résultat est un brouillon qui s'ouvre dans l'éditeur habituel : rien ne se comptabilise automatiquement, vous corrigez puis comptabilisez, avec le panneau de rapprochement BC habituel. Le document source reste attaché à la facture dans la GED, et votre décision — accepter ou refuser la proposition — se grave au journal de consommation IA.

Les bons de commande fournisseurs

Achats → Bons de commande engage un fournisseur sur une promotion : objet du marché, lignes chiffrées (désignation, quantité, unité, PU, TVA), retenue de garantie et délai d'exécution.

Un brouillon se modifie librement ; l'envoi attribue le numéro définitif (BC-année-séquence, sans trou) et fige les lignes. Pour modifier un marché envoyé, créez un avenant : il se rattache au bon de commande parent et les montants se cumulent.
L'annulation conserve le numéro (traçabilité) et demande un motif.
Si un seuil de validation est configuré (Paramètres → Validations), l'envoi au-delà du seuil attend l'accord de l'approbateur.
Sur le dossier promotion, la carte Engagé fournisseurs totalise les bons de commande envoyés et le reste à facturer.
L'impression utilise le gabarit « Bon de commande » de la société (personnalisable dans Paramètres → Impression).

La fiche d'un bon de commande

Cliquer un BC engagé — depuis la liste ou depuis n'importe quelle référence croisée — ouvre sa fiche : l'aperçu (marché, lignes, totaux HT/TVA/TTC, facturé, reste à facturer, retenue, avenants, liens vers la promotion et le fournisseur), ses situations de travaux et son échéancier avec règlement direct. Un brouillon s'ouvre dans son éditeur.

Les réceptions de fournitures

Un bon de commande de fournitures — ciment, fers, carrelage — ne se suit pas en situations d'avancement mais en livraisons. L'onglet Réceptions de la fiche du BC les constate ligne à ligne : quantités reçues ce jour, date, réceptionnaire ; la réception partielle est la règle, autant de fois que les camions arrivent, et le BC dit « reçu à N % » (en valeur, les unités différant d'une ligne à l'autre). Le cumul ne dépasse jamais la commande : un surplus se commande par avenant, il ne se réceptionne pas.

À chaque ligne, la réception peut créer l'entrée de stock chantier correspondante — proposée, jamais imposée : cochez, choisissez l'article, et l'entrée se fait sur le chantier du BC au prix de la ligne, ce qui donne au coût moyen pondéré le prix réellement payé. La ligne retient son article pour les livraisons suivantes.

Le rapprochement facture ↔ engagement sait s'appuyer sur ces réceptions : sur un BC sans situation, la facture est comparée à la valeur reçue (TTC) moins ce que les factures précédentes ont déjà pris — même seuil, même circuit d'approbation au-delà.

Les situations de travaux

Le bouton Situations d'un bon de commande envoyé suit l'avancement facturé : chaque situation saisit l'avancement cumulé en %, le système calcule le montant de la situation (cumul − cumul précédent), la retenue de garantie et le net à payer.

La validation fige la situation, passe l'écriture comptable (charge / fournisseur / retenues de garantie) au journal Achats et crée l'échéance fournisseur du net. À 100 %, le bon de commande passe Soldé.

La facture écrite depuis les situations

Sur une promotion à dix lots de travaux, ressaisir à la main des situations déjà validées est précisément là où les erreurs entrent — et l'erreur porte sur ce qu'on doit à une entreprise.

Le panneau Situations porte donc un bouton Générer la facture : il écrit une facture d'achat depuis les situations validées et pas encore facturées — une ligne par situation, au montant de la situation, à la TVA du bon de commande. Le bouton n'apparaît que s'il reste quelque chose à facturer ; sinon le panneau le dit.

La facture naît en brouillon : elle se relit avant de partir, et repart ensuite dans son circuit habituel — contrôle de rapprochement, seuil, émission, écriture comptable.

Le lettrage se pose d'emblée, entre la facture et les situations dont elle est née. Rien ne peut donc les facturer une seconde fois entre la génération et l'émission. Régénérer ne propose plus rien.

Deux précisions :

La retenue de garantie n'est pas déduite de la facture. La facture dit ce qui est dû pour les travaux ; la retenue est prélevée au règlement, où l'échéancier la porte déjà. La déduire ici la retiendrait deux fois — l'entreprise serait payée en moins de l'exacte garantie. Chaque ligne la rappelle.
Un bon de commande à plusieurs taux de TVA ventile la situation entre ses taux, dans la proportion du marché. Une seule ligne à un taux moyen serait un chiffre de TVA que personne ne pourrait justifier.

La tolérance de solde

Un marché atteint rarement 100,00 % au centime près. L'éditeur d'un bon de commande porte donc une tolérance de solde : le dernier écart qu'un marché peut garder tout en passant Soldé.

Laissée à zéro, un marché facturé à 99,97 % reste ouvert pour toujours — et un marché qui ne se solde jamais pollue tout chiffre d'engagement et le compte du fournisseur derrière lui. C'était le comportement du logiciel jusqu'ici : le champ existait et décidait du solde, mais aucun écran ne l'écrivait.

La tolérance n'est pas un blanc-seing. Au-delà, le dépassement ne se laisse pas absorber : il part en validation comme avant.

Ce qu'une facture fournisseur prouve

Une facture d'achat s'ouvre sur ses travaux rapprochés : les situations acceptées contre lesquelles elle a été lettrée, chacune nommée — bon de commande, numéro de situation, date, montant rapproché. Le rapprochement existait depuis la construction de la chaîne, et ne se lisait nulle part : la question « cette facture correspond-elle au travail accepté ? » n'avait aucune réponse à l'écran, ce qui est précisément la manière dont un fournisseur facture deux fois le même ouvrage sans que personne ne puisse le dire.

Si la facture réclame plus que ce que les travaux acceptés couvrent, l'écart est affiché en monnaie, pas en couleur : « 240 000 facturés qu'aucun travail accepté ne couvre » dit quoi faire, « écart » ne dit rien.

Une facture rapprochée de rien le dit aussi, en toutes lettres.

Ce qu'une échéance a déjà encaissé

Le panneau de règlement d'une échéance fournisseur liste désormais les versements déjà faits : date, moyen, référence du chèque ou du virement, montant, et le cas échéant « en attente d'approbation ». Une échéance payée à 40 % sans « qui a payé quoi, quand » ne se vérifie pas — et ici les relations fournisseurs tiennent sur la traçabilité du chèque.

Le cumul ne peut pas régresser ; une erreur se corrige par situation rectificative motivée (montant négatif, tracé). Au-delà de 100 % — ou en rectificative — la validation passe par le gérant si un seuil est configuré.
La réception définitive planifie la libération de la retenue cumulée à la date de réception + délai de garantie (12 mois par défaut) — jamais avant.
En période comptable verrouillée, la validation est refusée.

Les retenues détenues

Achats → Retenues détenues répond à la question que la comptabilité seule ne posait pas : combien détenons-nous, pour qui, jusqu'à quand ? Une ligne par bon de commande dont les situations validées portent une retenue non encore libérée : fournisseur, chantier, montant détenu, date de réception définitive (ou « pas encore prononcée »), libération prévue, et si l'échéance de libération existe déjà dans l'échéancier fournisseurs. Le sous-titre totalise le détenu et la part sans réception définitive — l'argent que personne n'est encore programmé pour rendre.

L'échéancier fournisseurs

Achats → Échéancier fournisseurs rassemble tout ce qui est dû aux fournisseurs : le net des situations validées (à la date de validation + délai de paiement convenu avec le fournisseur, 30 jours par défaut), les libérations de retenue de garantie — et les échéances libres.

Les puces signalent l'état au contrat : à venir, due bientôt (moins de 7 jours), en retard (avec le nombre de jours).
La balance âgée ventile le restant dû par fournisseur en tranches 0-30 / 31-60 / 61-90 / 90+ jours — mêmes totaux que l'échéancier.
Régler paie l'échéance par les flux existants : espèces (caisse), chèque (circuit chèques, avec son numéro), virement. Le règlement partiel est autorisé ; l'échéance est soldée à zéro restant. Chaque règlement pointe sa transaction de caisse et son écriture (le compte fournisseurs 40 est soldé — la charge avait déjà été constatée à la validation de la situation).
Au-delà du seuil configuré (Paramètres → Validations), le règlement attend l'accord de l'approbateur : rien n'est exécuté avant.
Nouvelle échéance enregistre un dû sans bon de commande — petit achat direct, avance — avec son fournisseur, sa promotion (optionnel), son libellé, son montant et sa date. C'est l'unique porte d'entrée du paiement fournisseur hors BC.

Un seul circuit, et une seule écriture

Le règlement d'un fournisseur naît d'une échéance, et de rien d'autre. Il produit une seule écriture de caisse, qui lui reste rattachée.

Les anciens formulaires « paiement fournisseur » sont gelés. Celui du dossier promotion l'était déjà ; celui de la fiche fournisseur ne l'était qu'à moitié : son bouton d'ajout avait disparu, mais ouvrir un engagement existant et le passer à « payé » écrivait encore sa propre écriture de caisse — à côté de celle de l'échéance, sans que rien ne rapproche les deux. Le double paiement, ou la dette fantôme, était à un clic d'inattention, et aucun écran ne l'aurait montré.

Cet écran n'écrit plus rien en caisse. Il enregistre l'engagement, jamais le paiement, et le dit à l'endroit où le règlement se saisissait. Un engagement déjà réglé par l'ancien circuit garde son montant et son écriture tels quels : le passé n'est pas réécrit, il est refermé.

La revue IA

Comptabilité → Revue IA relit le journal sur une période et rend des alertes hiérarchisées — critique, à vérifier, mineure — chacune citant l'écriture (date, journal, libellé, comptes, montant) et formulant la règle en clair. Les règles déterministes courent en local : écritures déséquilibrées, flux d'exploitation posé sur un compte de capitaux (le cas réel des 34,2 M DA d'encaissements sur le 10), TVA hors 19 %/9 %, doublons probables (même journal, libellé et montant à quelques jours), montants atypiques face à la médiane du journal. L'IA n'ajoute que ce qu'elle seule voit : le libellé qui contredit ses comptes — et seules les écritures partent, jamais les pièces jointes.

Les alertes sont des suggestions : aucune correction automatique, jamais — on ouvre, on juge, on corrige à la main par contre-passation. Une alerte justifiée (motif obligatoire) disparaît des analyses suivantes, pour cette écriture et cette règle seulement. Avant de clôturer un exercice, le parcours de clôture propose la revue — sans jamais bloquer : ses contrôles bloquants restent déterministes et inchangés. Les seuils (fenêtre de doublon, facteur atypique) sont paramétrables.

Les immobilisations

Comptabilité → Immobilisations est le registre des biens amortis : véhicules, matériel, agencements. Chaque ligne dit ce que le bien a coûté, quand il est entré en service, sur combien d'années il perd sa valeur et ce qu'il vaut encore (valeur nette comptable). Ouvrir un bien donne sa fiche, modifiable — le libellé, la date, le coût, la durée — avec son tableau d'amortissement recalculé à la frappe : linéaire, au prorata des mois la première année, la dernière absorbant le reste au centime.

Chaque année du tableau porte son état : *passée* quand la dotation est déjà au journal (avec le montant réellement écrit s'il diffère de la théorie du jour), *à venir* sinon. Corriger une durée ajuste les dotations à venir et laisse intactes celles déjà passées — ce sont des écritures, pas des prévisions — et « Passer les dotations » reste sans doublon.

Céder une immobilisation se fait depuis la fiche : le prix et la date, puis la sortie s'écrit — la dotation de l'année au prorata des mois de détention, le 281 soldé du cumul, le 21 crédité du coût, la créance sur l'acquéreur au 462, et l'écart nommé pour ce qu'il est : plus-value en 752, moins-value en 652. Une cession ne s'écrit qu'une fois, et plus aucune dotation ne suit.

La clôture d'exercice

L'écran liste vos exercices avec leur état — *ouvert* ou *clôturé* — et ne propose la clôture que sur ceux qui peuvent l'être. Le bandeau du haut dit exactement ce que l'opération écrit : les comptes de produits et de charges sont soldés dans le compte de résultat, puis le résultat est reporté à nouveau. L'opération est irréversible depuis l'application.

Le bloc Amortissements passe les dotations de l'exercice avant de clôturer — *Passer les dotations de l'exercice* — pour chaque bien du registre (Comptabilité → Immobilisations) encore en service.

L'export pour l'expert-comptable

Sur la ligne d'un exercice, Exporter pour l'expert-comptable (FEC) écrit un fichier CSV structuré aux dix-huit colonnes normalisées (JournalCode, EcritureNum, EcritureDate, CompteNum, Debit, Credit, EcritureLet…) : une ligne par ligne d'écriture, dates en AAAAMMJJ, montants à deux décimales, lettres de lettrage comprises. Le fichier s'ouvre dans Excel ; le bandeau rappelle le contrôle que le comptable fera en premier — nombre d'écritures, total débit, total crédit, égaux.

Comptabilité → Clôture verrouille un exercice : les contrôles vérifient l'équilibre et les états avant de figer les écritures de la période. Après clôture, plus aucune écriture ne peut être ajoutée ou modifiée sur l'exercice fermé — datez la clôture quand le bilan est validé avec votre comptable. Le verrou de période (Paramètres → Base de données) protège de la même façon les mois déjà déclarés.

Le plan de trésorerie

Comptabilité → Plan de trésorerie répond à une question que les autres écrans laissent ouverte : *à quelle semaine la caisse passe-t-elle sous zéro, et à cause de quoi ?*

Le plan n'invente rien. Il part du solde réel de la caisse, affiché avec l'heure de sa lecture, puis déroule ce qui est déjà inscrit ailleurs : les échéances de vente non soldées, les loyers attendus des baux actifs, l'échéancier fournisseurs et les commissions validées. Un loyer partiellement réglé n'apporte que son solde. Chaque ligne se déplie et s'ouvre sur la pièce qui la justifie — si un montant vous surprend, vous allez le voir.

Deux horizons : 13 semaines pour piloter, 6 mois pour anticiper. Une échéance déjà en retard est comptée dans la première période, pas à sa date d'origine : elle est attendue maintenant, et l'ignorer donnerait un plan faussement rassurant.

Le bouton Filtre ouvre le *scénario prudence* : « et si une partie des clients payait avec quelques semaines de retard ? ». Réglez la part incertaine et le décalage, et le plan affiche un second solde. Ce scénario ne modifie aucune donnée — aucune échéance n'est déplacée, c'est une simulation à l'écran.

Quand le solde projeté passe sous zéro, un bandeau nomme la période fautive. C'est le signal à traiter avant qu'il ne devienne un découvert.

Les trois scénarios et le point bas

Au-dessus des périodes, un graphique superpose trois courbes du solde projeté :

Optimiste (contractuel) — chaque échéance à sa date inscrite ;
Réaliste (retards observés) — chaque client est décalé de son retard moyen constaté sur ses paiements passés (borné à 90 jours). Une ligne ainsi déplacée est marquée *estimée* : le plan distingue toujours ce qui est contractuel de ce qui est comportemental ;
Prudent — le scénario du bouton Filtre, appliqué par-dessus le réaliste.

Un client qui n'a jamais payé en retard n'est pas décalé. Le calcul ne regarde que l'historique réel — aucun modèle ne devine.

Le champ Seuil de point bas (dans le même bouton Filtre) trace votre ligne de flottaison : si le solde réaliste passe sous ce montant, un bandeau nomme la première période fautive et son solde. Le découvert n'est pas le seul danger — un solde sous le minimum de sécurité aussi.

Le narratif mensuel

En bas de l'écran, choisissez un mois et Générer : l'application compose un résumé d'activité. Les chiffres — ventes signées, encaissé, décaissé, clients passés en retard, prochaine échéance fournisseur — sont calculés par l'application et chaque ligne nomme sa source (Ventes, Caisse, Grand livre, Échéancier fournisseurs). L'assistant IA, s'il est actif, ajoute une courte mise en perspective ; elle est vérifiée localement : tout nombre qui n'existe pas dans les faits la disqualifie, et le résumé factuel reste seul. Sans IA, le résumé factuel se génère quand même.

État imprimable produit le document à montrer en réunion : les faits sourcés, le narratif, les hypothèses du plan écrites noir sur blanc, et la mention obligatoire *projection non contractuelle*.

Trésorerie

La position du jour

Trésorerie → Position du jour réunit ce qui vivait à trois endroits : les soldes et les virements (autrefois dans Paramètres), le plan de trésorerie (autrefois dans Comptabilité) et l'accès au rapprochement bancaire (qui garde sa maison dans le grand livre, un lien croisé y mène). Tout se fait depuis ce menu, sans passer par les paramètres.

Trois chiffres ouvrent la page : la caisse espèces, le total des comptes bancaires — avec le nombre de comptes passés sous leur seuil — et les chèques en portefeuille : reçus, pas encore remis en banque, donc du papier et pas encore de l'argent.

Le tableau des soldes suit : un solde par compte, la caisse, le total trésorerie. Ces soldes sortent du journal — ce que dit le tableau, le grand livre le dit mot pour mot. Un compte passé sous son seuil d'alerte porte une chip rouge.

Les comptes bancaires et les virements

Chaque compte porte son identité (banque, agence, RIB), son sous-compte 512x au plan comptable, ses défauts par flux (chèques, virements) et son seuil d'alerte. Le premier passage crée un « Compte principal » qui adopte le 512 historique : rien à ressaisir. Un compte qui a des mouvements ne se supprime jamais : il se désactive — il quitte les choix, l'historique reste. Un compte créé par erreur, qui n'a jamais servi, se supprime depuis son menu ⋯ ; la confirmation le demande, et si le compte porte le moindre mouvement — encaissement, écriture ou virement — le logiciel refuse et propose la désactivation. La règle existait depuis toujours ; il lui manquait le bouton pour la poser.

Le solde initial et le seuil d'alerte se saisissent à la main, et l'application fait désormais la différence entre vide et faux. Un champ laissé vide est une réponse : pas de solde initial, pas de seuil. Un champ qui contient autre chose qu'un montant — « 12O0 » avec un O, « quatre-vingt mille », un montant négatif — arrête l'enregistrement et le dit sur place. Auparavant les deux revenaient au même : la saisie fautive était enregistrée comme « pas de seuil », et l'alerte qu'on croyait avoir posée ne pouvait jamais sonner.

Le virement interne déplace l'argent de compte à compte en une seule écriture équilibrée ; son annulation contre-passe l'écriture entière.

Les alertes

Le seuil bas d'un compte n'allume plus seulement une chip : il déclenche l'alerte, dans le widget de l'accueil et dans la cloche, comme les autres alertes de l'application. L'alerte est cliquable et ouvre la Trésorerie ; quand le solde repasse au-dessus du seuil, elle disparaît.

Même mécanique pour les chèques en portefeuille depuis plus de N jours : le délai se règle sur la page (7 jours par défaut) et une alerte rappelle les chèques qui attendent leur remise.

Le plan de trésorerie

Trésorerie → Plan de trésorerie (voir aussi le chapitre Comptabilité) projette le solde sur treize semaines ou six mois à partir des échéances déjà saisies. Il intègre désormais, en estimé — distingué visuellement du certain :

les échéances client en attente de jalon (« à la toiture »), datées du jalon prévu au chantier plus le délai de paiement ;
les tranches de crédit accordées non encore débloquées par la banque, datées de leur jalon — une tranche de 5 M sur le jalon « toiture » prévu en novembre apparaît en recette estimée de novembre.

Le scénario prudent ne décale que les recettes certaines : un montant déjà estimé n'est pas estimé deux fois.

Les emprunts

Trésorerie → Emprunts tient les crédits contractés par l'entreprise — le crédit d'accompagnement d'un programme, un emprunt bancaire — que le compte 16 attendait sans jamais rien recevoir. Un emprunt porte sa banque, le compte bancaire où les fonds arrivent, le capital, le taux annuel, la durée, le différé et les garanties données.

Le tableau d'amortissement se calcule sous vos yeux dès la saisie : mensualité constante après le différé, intérêts sur le capital restant dû, la dernière échéance absorbant les arrondis. Deux différés : le partiel, où les intérêts se paient chaque mois et le capital attend (le cas usuel du crédit d'accompagnement), et le total, où rien ne se paie et les intérêts grossissent la dette. Un crédit de 100 M sur 7 ans avec 18 mois de différé donne 84 lignes, dont 18 d'intérêts seuls.

Les écritures suivent : Comptabiliser le déblocage débite la banque et crédite le compte 164 ; Comptabiliser les échéances échues passe, pour chaque échéance arrivée à date, l'amortissement au 164, les intérêts au 661 et le total en banque — une seule fois, autant de fois que vous relancez. Le bilan montre alors la dette, le TCR le coût du crédit. Une fois le déblocage comptabilisé, capital et date se figent ; un emprunt qui a des écritures ne se supprime pas.

Un remboursement anticipé se saisit sur la fiche (montant, date) : il réduit la dette, s'écrit au journal et recalcule les mensualités restantes à durée constante. Chaque échéance encore à payer entre au plan de trésorerie en sortie certaine, et la liste signale les échéances échues non comptabilisées. L'analyse de ce sous-module (politique de différé, remboursement anticipé, comptes semés) est dans docs/emprunts.md.

Caisse

La caisse enregistre chaque mouvement d'argent : encaissements des clients (échéances, réservations), décaissements (fournisseurs, frais), en espèces, chèque ou virement.

Chaque encaissement client est rattaché à sa fiche et à son échéancier — le solde du client se met à jour immédiatement.
Les écritures comptables correspondantes sont générées automatiquement dans le journal de caisse : pas de double saisie.
Le reçu s'imprime depuis la ligne et depuis le panneau du mouvement, pour toutes les natures : encaissement, décaissement, créance, solde initial, versement en banque, retrait d'espèces. Le panneau n'imprimait auparavant que les entrées et les sorties, et ne disait rien pour les quatre autres — le bouton semblait en panne. Seul un mouvement sans nature ne produit pas de papier, et l'écran l'annonce.
L'écran offre recherche, filtres par type et période, et pagination. Les six indicateurs du haut — balance, entrées, sorties, dettes, espèces en caisse, en banque — se recalculent avec les filtres appliqués.

Le contrôle de caisse

L'arrêté de caisse s'ouvre en panneau latéral : choisissez la date, saisissez le montant compté physiquement — l'écran affiche le solde théorique, verdict immédiat (exact, manquant, excédent) et l'historique des arrêtés précédents.

Le brouillard de caisse (même panneau latéral) donne le journal d'une période, imprimable en un seul document. Deux boutons posent le mois en cours ou le mois dernier ; pour un seul jour, laissez les deux dates identiques. Le comptable demande un mois, et le logiciel ne savait répondre que par jour — trente documents à agrafer.

Chaque mouvement étant relié à son écriture comptable, le journal de caisse de la comptabilité raconte la même histoire que l'écran — c'est le contrôle croisé.

Le chèque et son échéance

Le chèque postdaté est l'instrument d'échelonnement normal ici : une vente se solde avec six chèques datés mois par mois. L'encaissement porte donc la banque émettrice, le numéro du chèque et surtout son échéance — trois champs qui n'existaient pas, et sans lesquels le logiciel ne pouvait ni dire lesquels présenter cette semaine, ni distinguer deux chèques du même montant sur un relevé.

La référence libre existe toujours, à côté : elle sert à ce que la caisse a besoin de dire, elle n'a jamais été un numéro de chèque.

Laissez l'échéance vide pour un chèque payable à vue.

Chèques à présenter

Menu ⋮ → Chèques à présenter liste les chèques encore en main dont l'échéance approche — cinq jours avant, et les retardataires en tête, en rouge. Un chèque daté du 30 y apparaît à partir du 25, et en sort dès qu'il est remis.

Les deux erreurs que cet écran évite sont symétriques : présenté trop tôt, un chèque revient impayé — la dette se rouvre, le client est rappelé, la confiance est dépensée ; oublié dans un tiroir, c'est de l'argent que personne n'a.

La remise de chèques

Les chèques reçus partent à la banque par bordereau : dans la caisse, menu ⋮ → Remise de chèques, cochez les chèques en main, choisissez le compte bancaire de destination, et le lot part d'un geste — bordereau A4 imprimable (lignes, total, signatures), tous les chèques passent à « Déposé » ensemble, et la référence REM- figure sur le reçu de chacun. C'est elle que le rapprochement bancaire retrouvera sur le relevé.

Le bordereau nomme un compte, jamais un nom de banque libre. Les deux ont longtemps coexisté : le texte libre ne se rapprochait de rien — ni des soldes, ni du rapprochement par compte — et les deux pouvaient se contredire. Le compte est désormais la seule réponse, et le nom de la banque se lit sur lui.

La remise porte aussi sa date de crédit, qui n'est pas sa date de dépôt. Entre les deux, l'argent est promis, pas détenu — et c'est la date de crédit que le rapprochement bancaire retrouve.

Menu ⋮ → Remises de chèques montre les bordereaux déjà déposés, ceux en attente de crédit en tête, du plus ancien au plus récent : une remise créditée le mois dernier est de l'histoire, une remise qui attend depuis trois semaines est une question. Chaque ligne dit depuis combien de jours elle attend — en rouge au-delà de quinze — et le total en attente s'affiche en bas : c'est ce que la banque n'a pas encore payé.

Sur une remise en attente, saisissez la date et Enregistrer le crédit. Deux refus vous protègent : un crédit antérieur au dépôt est refusé — une banque ne paie pas un bordereau qu'elle n'a pas reçu — et une remise déjà créditée ne se recrédite pas, parce qu'une date remplacée en silence par une autre est un rapprochement faussé. Le bordereau se rouvre depuis la ligne, créditée ou non : c'est la pièce que le comptable classe. Seuls les chèques en main se remettent : un déposé est déjà à la banque, un encaissé est déjà de l'argent. Et seuls les chèques reçus se remettent : un chèque émis pour payer un fournisseur, c'est vous qui l'avez signé — il n'apparaît pas dans la liste, la banque ne le créditera jamais.

Agenda et documents

La cloche

La cloche, en haut de l'application, rassemble ce qu'il ne faut pas manquer. Elle se rafraîchit toute seule, et chaque module y dépose ce qu'il a à dire — rendez-vous du jour, échéances, chèques en portefeuille, comptes sous leur seuil, approbations en attente.

La pastille rouge compte ce que vous n'avez pas encore vu. Un point qui dit « quelque chose ne va pas quelque part » ne dit pas s'il vaut la peine d'ouvrir ; un chiffre, si.

Un clic sur une ligne ouvre ce dont elle parle — la fiche quand elle en désigne une, l'écran sinon. Avant, la cloche disait ce qui n'allait pas et laissait chercher. Les lignes qui ne mènent nulle part restent de simples lignes plutôt que des boutons qui ne feraient rien. Et si l'élément a été supprimé entre-temps, la ligne le dit au lieu de tomber en erreur : ce qu'elle signalait a bien eu lieu.

Chaque ligne porte sa date — « aujourd'hui à 9 h 40 », « hier », ou la date. Un avis sans date ne se juge pas.

Vu, et tout marquer comme vu

Vu retire une ligne du compteur sans la faire disparaître : elle s'estompe et reste lisible. Tout marquer comme vu vide le compteur d'un geste.

Ce que vous avez vu n'appartient qu'à vous. Un collègue qui acquitte une alerte ne la fait pas taire pour la personne qu'elle visait — et l'état suit votre compte d'un poste à l'autre, puisqu'il vit dans la base.

Une alerte acquittée qui disparaît — le jalon est atteint, l'attestation est renouvelée — est oubliée. Si la même situation revient plus tard, elle revient non vue : c'est une nouvelle, pas un rappel.

Trois alertes qui bloquent de l'argent

Trois signaux vivaient jusqu'ici enfermés dans des écrans qu'on n'ouvre pas tous les jours — et ce sont précisément ceux qui immobilisent de l'argent.

Le jalon de chantier dépassé. Il était calculé et affiché en pastille rouge dans la page du chantier. Or un jalon manqué bloque un appel de fonds : tant que personne ne regarde, l'argent reste où il est. Il sonne maintenant pour tout le monde, avec sa promotion et son nombre de jours de retard — pas seulement pour la personne à qui la tâche est assignée, parce qu'un appel de fonds est l'affaire de la société.
L'attestation FGCMPI expirée. Sans elle, la vente sur plan est interdite, et l'application refuse la réservation — à juste titre. Mais elle refusait au moment de la vente, client en face du commercial, pour une attestation périmée depuis des semaines dont rien n'avait parlé. Le refus était juste et beaucoup trop tard. L'expiration prochaine est signalée aussi : une attestation se renouvelle au rythme du fonds, pas le jour où elle tombe.
L'accord bancaire qui va périmer. Une banque n'accorde pas pour toujours. Passé la date, l'acheteur recommence tout — et souvent ne recommence pas. La relance intégrée au suivi des crédits ne regardait que les dossiers en constitution : le seul moment où une vente est réellement en main, et en train d'expirer, n'était surveillé par personne. Le dossier ne notait même pas la date.

La date de validité d'un accord

Elle se saisit désormais à l'accord, à côté du montant accordé, dans Ventes → Crédits. Sans elle il n'y a rien à surveiller, et l'accord périme sans un bruit. L'alerte apparaît quinze jours avant, reste tant que l'accord n'est pas utilisé, et se tait dès que le dossier a avancé. Un accord sans date saisie n'est pas surveillé, et l'application ne prétend pas le contraire.

L'agenda

Les rendez-vous (visites, signatures, réunions de chantier) rattachés aux clients et aux promotions. Les relances CRM (À faire) apparaissent aussi dans le module Contacts pour ne rien laisser filer.

Un rendez-vous porte un intitulé (« Signature chez le notaire »), un lieu, un rappel facultatif et un statut : *prévu*, *confirmé* par le client, puis — une fois l'heure passée — *honoré* ou *manqué*, ou *annulé*. Chaque verdict s'inscrit sur la timeline CRM du client, comme la création, le déplacement et l'annulation du rendez-vous ; le taux de visites manquées en découle dans CRM → Rapports.

Quatre vues, des filtres, vos horaires

Sous le titre, quatre vues sur les mêmes rendez-vous : Jour (heure par heure — un rendez-vous hors plage élargit la journée au lieu de disparaître), Semaine (la grille horaire), Mois (six semaines, un clic sur un jour ouvre sa journée) et Liste (le mois en tableau, avec les verdicts à portée de main). Le bouton Filtre croise le type, le commercial (créateur) et le porteur. La plage horaire visible se règle en bas de page — 07 h à 21 h par défaut, là où l'ancien 08 h–18 h cachait le rendez-vous de 19 h — et reste mémorisée.

Les rappels

Au choix, 15 minutes, 30 minutes, 1 heure, 2 heures ou la veille : le rappel passe par la notification du système, que l'application soit devant ou derrière. Il sonne une fois ; déplacer le rendez-vous le réarme. Un rappel manqué parce que l'application était fermée sonne au démarrage suivant, tant que le rendez-vous est encore à venir.

Le chiffre sur l'entrée Agenda

Le badge de la barre latérale additionne ce que chaque module a à signaler sur la journée : les rendez-vous du jour et les échéances de paiement à régler aujourd'hui. Deux rendez-vous et trois échéances affichent cinq. Le chiffre ne dépend plus de l'ordre dans lequel les modules se réveillent — auparavant le dernier arrivé remplaçait le compte du premier, et le badge annonçait tantôt les uns, tantôt les autres, sans qu'on puisse savoir lequel. Un module qui n'a rien à signaler ramène sa part à zéro sans effacer celle des autres.

Supprimer une promotion

Supprimer une promotion n'emporte plus ses rendez-vous : ils restent dans l'agenda, détachés, avec le nom de la promotion conservé sur chacun.

La recherche globale

La barre de recherche en haut de l'application (⌘K / Ctrl+K) trouve les pages, les onglets de paramètres et le contenu : contacts, promotions, fournisseurs, documents, écritures — et désormais affaires, baux, bons de commande, devis, employés et biens, sans moteur IA. Tapez un numéro de bon de commande ou le nom d'un employé : le résultat s'ouvre d'un clic sur sa fiche.

Les puces de filtre se construisent d'après les résultats obtenus : seules les catégories réellement présentes apparaissent, avec leur compte — une recherche qui ne ramène que des baux n'offre que « Tous » et « Baux ». Les onglets de paramètres portent leur nom en français et ouvrent la bonne section, quelles que soient vos permissions.

Les documents (GED)

Tous les fichiers de l'entreprise — contrats, pièces, plans, photos — rattachés à leur client, promotion ou fournisseur, avec recherche et pagination (servie par la base : la liste ne charge jamais tout). Un document ajouté depuis une fiche apparaît ici, et réciproquement.

Les droits Documents s'appliquent : sans « Déposer », pas de bouton d'ajout ; sans « Modifier », pas de crayon ; sans « Supprimer », pas de corbeille.

Où vivent les fichiers, et les plus gros

Un document jusqu'à 25 Mo est enregistré dans la base : il suit ses sauvegardes et s'ouvre depuis n'importe quel poste, sans rien à régler.

Au-delà — un plan d'architecte, le scan couleur d'un acte — il part dans le dossier partagé du cabinet, renseigné une fois dans Paramètres → Société → Documents volumineux. En pratique : un partage sur la machine qui héberge déjà la base. Le bouton Vérifier l'accès dit sur place si *ce* poste peut y écrire.

Pourquoi pas la base pour ceux-là non plus ? Parce qu'une base SQL Server Express s'arrête à dix gigaoctets : atteinte, elle n'abîme pas les documents, elle arrête l'application. Et la sauvegarde que le gérant emporte n'est pas faite pour transporter des plans.

Un dépôt qui ne peut pas atteindre le dossier partagé est refusé, et le dit. Il ne garde jamais le fichier sur le poste : c'est exactement ce qui, jusqu'ici, faisait perdre une pièce au premier disque mort. Avant même d'enregistrer, l'écran annonce lequel des trois cas s'applique — enregistré dans le dossier partagé, refusé faute de dossier, ou refusé parce que ce poste ne peut pas l'atteindre.

Les fichiers déposés avant ce dispositif n'ont pas bougé : ils vivent toujours sur le poste qui les a déposés, et gardent leur badge « local ». Tant qu'il en reste, la cloche le rappelle au démarrage — et la page Documents porte un bandeau qui dit combien.

Rapatrier ceux qui sont restés sur un poste

Le bandeau ouvre un panneau qui les liste : nom, taille, rattachement, date, et le chemin où ils ont été déposés. Chaque ligne dit où sont réellement les octets.

Sur ce poste — le bouton Rapatrier les envoie dans le dossier partagé. Ce n'est pas une supposition : l'application a vérifié que le fichier est là.
Sur le poste de quelqu'un — pas de bouton, mais le nom de celui qui l'a déposé. C'est de son poste qu'il faut relancer l'écran. Un bouton qui ne peut pas marcher ressemble à une panne ; un nom se comprend.

Le bouton Rapatrier ce que ce poste détient traite tout ce qui est là en une fois, et rend son compte : tant d'envoyés, tant qui ne sont pas ici. Relancer ne duplique rien — un fichier déjà dans le dossier partagé n'est plus dans la liste.

Enfin, un document dont plus aucun poste n'a le contenu se marque perdu. Il reste inscrit, avec sa date de déclaration, son rattachement et son nom, mais cesse d'être compté parmi ceux à rapatrier : savoir qu'une pièce a disparu vaut mieux que l'attendre indéfiniment. Si le disque ressort d'un tiroir, Retrouvé annule la déclaration.

Versions, archives, aperçu

La GED a une mémoire. Remplacer le fichier d'un document (le crayon, puis un nouveau fichier) ne perd plus l'ancien : il devient la version précédente, et le document passe en version 2, 3, 4… Sa ligne, ses rattachements et ses liens ne bougent pas ; la liste ne montre que la version en cours. Une simple retouche du nom ou de l'échéance, ou le même fichier redéposé, ne crée pas de version.

Les documents que l'application produit sont désormais classés d'eux-mêmes, au moment où ils s'impriment : le contrat de réservation sur son lot (filtre « Lots »), la quittance sur son bail (filtre « Baux » — le lot mensuel de quittances range au même endroit, sous la même clé, donc jamais deux fois), la G50 sur la société. Réimprimer le même document ne crée rien ; le réimprimer après un changement de chiffres donne la version suivante, et l'exemplaire d'origine reste lisible.

Le menu ⋯ d'une ligne offre un Aperçu : un panneau montre le document sans quitter l'application — un PDF page par page (« Page précédente / suivante »), une image telle quelle. Les autres formats (Word, tableur…) ne s'y affichent pas : le panneau le dit et propose Ouvrir avec l'application. En bas du panneau, l'historique des versions : Afficher montre une version antérieure dans le panneau (un badge le signale), Ouvrir la remet à son logiciel.

Le classement par l'IA

À l'ajout d'un document (PDF ou image), l'assistance propose — sans jamais bloquer la saisie, l'analyse court en arrière-plan : un type pris dans le référentiel de la GED, l'échéance lue sur la pièce, et un rattachement (client ou programme) seulement quand un nom extrait retrouve réellement une fiche — sinon rien n'est proposé. Tout reste modifiable : votre confirmation fait foi, et votre décision se grave au journal de consommation IA.

Trois garde-fous : une confiance insuffisante laisse le document « à classer » plutôt qu'un type faux silencieux ; la suggestion ne remplace jamais une valeur que vous avez déjà saisie ; et les pièces personnelles (carte d'identité, passeport) ne partent jamais à l'IA — ni au modèle, ni au journal, ni à l'index.

Les garanties

Documents → Garanties est le registre des garanties légales — parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement des équipements (2 ans), décennale (10 ans). On n'y saisit rien : chaque ligne naît à la signature d'une réception provisoire sur la page Travaux d'un chantier, et se corrige par réception rectificative — jamais ici. Les chips disent l'essentiel : active, expire sous 60 ou 30 jours (le widget d'alertes de l'accueil reprend ces préavis — et un clic sur l'alerte ouvre directement ce registre), expirée. Une tranche reçue plus tard porte ses propres dates.

Le registre se filtre par type de garantie et par porteur, s'exporte en CSV (le registre filtré, pas seulement la page), et chaque ligne remonte à son acte d'origine par le menu ⋯ : ouvrir le PV de réception quand l'acte en portait un, et ouvrir l'archive — la page écrite au moment de la signature, telle qu'elle était. Quand une réserve SAV invoque une garantie expirée, elle se crée quand même mais porte la mention « hors garantie », jusque sur l'ordre d'intervention.

Les employés

RH → Employés tient les dossiers du personnel : état civil, poste, date d'embauche, type de contrat (CDI, CDD, essai), coordonnées, photo, et — optionnel — le compte utilisateur de l'application (tout le personnel n'utilise pas le logiciel). Le droit annuel de congés se saisit sur la fiche (30 jours par défaut) — le solde le lit partout. Le matricule EMP naît tout seul et ne se réattribue jamais ; un employé sorti reste consultable, avec sa date et son motif — il ne se supprime pas, le pointage de chantier le référence. Le RIB se saisit sur la fiche : c'est le compte qu'un remboursement de note de frais par virement nomme — sans lui, le virement est refusé à la saisie plutôt qu'au guichet.

Le salaire de référence et le coût journalier s'historisent à date d'effet : un taux s'ajoute, il ne s'édite pas — les calculs passés ne changent jamais. Les pièces du dossier (identité, contrat signé, certificats) partent dans la GED, chacune avec son échéance optionnelle ; un CDD dont la fin approche se signale à J-30 sur la liste et dans les alertes du tableau de bord. La fiche montre l'année en cours : le solde de congés (acquis · pris · reste, chip « Solde épuisé » à zéro), les absences passées et à venir, et les frais du mois par statut — les trois questions du gérant, d'un regard. L'attestation de travail s'imprime depuis la fiche : elle porte le poste, la date d'embauche, le contrat et l'ancienneté calculée — « 3 ans et 2 mois », pas un nombre de jours que personne ne vérifie. Elle reste disponible après la sortie, la demande venant plus souvent d'un ancien employé que d'un employé en poste. La paie est hors périmètre : aucun salaire n'est écrit en comptabilité ici — l'écran le dit.

Congés et absences

RH → Congés et absences tient la vie de l'équipe : types paramétrables — Réglages → Ressources humaines les édite : nom, décompte du solde (une maladie ne devrait pas entamer le droit annuel), actif — solde annuel par employé (30 jours par défaut, modifiable sur la fiche, proratisé l'année d'embauche), et la vue équipe du mois — qui est absent, quand. La demande (période, type, note) part au circuit d'approbation — et sans règle configurée, elle s'approuve sans friction. Quand une règle la retient, la décision se prend sur la liste : les demandes en attente sont en haut de la page, chacune avec son champ motif et ses deux actions — approuver, refuser. Un refus sans motif est refusé : une demande rejetée sans explication est une décision que personne ne peut relire. La décision reste disponible dans Réglages → Approbations, pour le gérant qui traite sa file plutôt que la liste des congés ; les deux portes mènent au même endroit, et la file ne garde pas de fantôme.

L'absence approuvée entre dans l'Agenda (catégorie Absences, sa couleur propre) et décrémente le solde. Un solde insuffisant ne bloque pas la demande : il la signale, le gérant tranche en le sachant — et le type « sans solde » se suggère. Deux absences approuvées d'un même employé ne se chevauchent jamais. L'annulation d'une absence non entamée restitue tout ; entamée, au réel — et l'agenda suit (le futur s'efface, le passé raconte). La maladie constatée se saisit a posteriori par le gérant, justificatif à l'appui. Un jour d'absence approuvée n'est pas pointable chantier.

Les jours fériés se saisissent dans Réglages → Ressources humaines, année par année : la date, son nom, et le drapeau « fête mobile ». Un férié compris dans une période ne se décompte pas du congé : cinq jours calendaires qui enjambent un férié comptent quatre jours. Une période qui ne contient que des fériés n'est pas un congé — la demande est refusée. Et un férié ne se pointe pas : le pointage de chantier le refuse, comme il refuse un jour d'absence approuvée — une journée pointée un jour férié gonflerait le coût de main-d'œuvre du chantier d'une journée où personne n'était là.

Rien n'est calculé ici, et c'est voulu : l'Aïd et le Mawlid suivent le calendrier lunaire, leur date civile est annoncée, parfois à quelques jours. Un logiciel qui les calculerait se tromperait précisément les années où cela compte, et se tromperait en silence. Le drapeau « fête mobile » ne dit rien au calcul : il dit à la personne qui prépare l'année suivante que cette date-là est à ressaisir.

Les notes de frais

RH → Notes de frais suit les dépenses du personnel : date, catégorie (carburant, mission, fournitures — semées, paramétrables), montant, chantier d'imputation optionnel et justificatif. Le seuil et le plafond mensuel s'éditent dans Réglages → Ressources humaines. Au-delà du seuil paramétré (2 000 DA par défaut), le justificatif est obligatoire — l'écran prévient, et sans pièce la saisie est refusée. Le circuit : saisie → validée (le même moteur d'approbation que le reste : sans règle, zéro friction) → remboursée — ou rejetée depuis la liste, motif obligatoire à l'appui : le survol du statut dit qui a refusé, quand, pourquoi — et le remboursement est toujours une transaction de caisse liée, en espèces ou par virement : rien ne se rembourse hors système.

Le cumul mensuel d'un employé au-delà du plafond paramétré se signale au gérant — chip « Plafond dépassé » — sans bloquer. Une note imputée à un chantier entre dans l'analytique du projet en nature « notes de frais », à la date de la dépense — et son remboursement en caisse ne compte pas une seconde fois. L'état mensuel par employé s'imprime depuis la page, prêt à signer.

Les annonces

Le module Annonces publie vos biens à la vente : chaque annonce est créée depuis un bien réel (surface, prix, photos de la promotion) et suit son propre statut. La liste est paginée et filtrable — et la fiche du bien reste la source de vérité : prix et disponibilité ne se contredisent jamais entre l'annonce et le stock.

La recherche en langage naturel

Dans la recherche globale, les documents se demandent comme on parle : « le PV de réception du bloc B », « le contrat de Benali ». Une présélection locale trouve les candidats dans les métadonnées (nom, type, propriétaire), puis l'IA les classe face à la question — chaque résultat porte son motif de pertinence. IA désactivée ou hors ligne : la même requête est servie par le plein-texte local, silencieusement — moins fin, mais toujours présent, et rien ne part. Il n'y a pas d'index à construire ni à réparer : un document supprimé disparaît des résultats à l'instant, et les pièces personnelles sont introuvables par cette recherche, comme elles ne partent jamais à l'IA.

Avec le moteur IA local activé (Paramètres → Moteur IA local), la même barre retrouve aussi les fiches — clients, fournisseurs, promotions, lots, affaires, employés, baux, biens — et les documents par leur contenu (le texte des PDF est indexé, page par page) : « le monsieur de Bab Ezzouar », « l'entreprise qui fait le carrelage », « le PV qui parle des malfaçons du bloc B ». Un document trouvé s'ouvre d'un clic dans sa fiche. Ces résultats portent le symbole ✦ et s'ouvrent d'un clic sur la fiche. Deux garanties : la question est comprise sur votre serveur, jamais sur internet ; et la recherche ne parcourt que les fiches que vos droits vous permettent de voir — un dossier RH n'apparaît jamais à qui n'a pas le droit RH, la ressemblance n'y change rien.

L'assistant sur le tableau de bord

Avec l'option IA, le tableau de bord porte un fil de discussion : posez votre question au milieu des chiffres du matin — « qui est en congé ce mois-ci ? », « le pipeline des affaires ? », « trouve le PV du bloc B ». Les réponses viennent de vos données, par les outils déclarés, chaque chiffre avec son périmètre — et toujours dans la limite de vos droits. Quand la question porte sur l'argent d'un contact — « combien a réglé M. Belkhir ? » —, le chiffre donné est le même que celui du relevé de compte, celui qu'on remet au client : l'assistant ne fait pas son propre calcul, il lit le document. La réponse s'écrit sous vos yeux, mot à mot, dès que l'assistant a fini de consulter les données : le bandeau « réfléchit » ne dure que jusqu'au premier mot. Si vous quittez l'écran entre-temps, rien ne s'arrête — la réponse vous attend dans le fil, et l'ordinateur vous prévient quand elle est prête.

Quand l'assistant peut agir — proposer un rendez-vous, par exemple — il ne le fait jamais seul : une carte affiche la proposition, et rien n'existe tant que vous n'avez pas cliqué Confirmer. Ignorer la referme sans trace. L'IA propose, votre clic dispose — c'est la règle de toute l'assistance, et le chat ne s'en affranchit pas.

La page Assistant (menu latéral, ou le bouton d'agrandissement de la tuile) offre le même fil en grand, avec vos discussions : la première question en ouvre une et lui donne son titre, la liste les garde par date, un clic en rouvre une telle qu'elle s'est dite, et la corbeille en supprime une — après confirmation, le fil est alors perdu. Les discussions sont strictement personnelles : chacun ne voit, ne continue et ne supprime que les siennes — ce qu'on demande à l'assistant n'appartient qu'à soi.

Donner un fichier à l'assistant

Le trombone du champ de saisie, ou un simple glisser-déposer sur le fil, remet un fichier à l'assistant — PDF, JPG ou PNG, 20 Mo au plus ; un autre format ou un fichier trop lourd est refusé avant tout envoi, avec le motif. Le fichier est déposé dans la GED, puis l'assistant propose : une facture (le nom ou votre phrase le dit) donne une carte Extraire la facture qui ouvre, au clic, le même panneau d'import que l'écran Factures — analyse, rapprochement du fournisseur, brouillon à créer par vous ; tout document donne une carte Classer dans la GED qui ouvre l'éditeur de dépôt habituel, type et rattachement suggérés par l'IA, avec les mêmes gardes (une pièce d'identité ne part jamais à l'analyse). Une question jointe au fichier part aussi au modèle, qui voit le document. Chaque carte obéit au droit de son écran : sans le droit de déposer, pas de carte de classement.

Les propositions n'oublient plus

Une carte Confirmer / Ignorer laissée en attente survit à la fermeture de la discussion : rouvrez-la plus tard, la carte est encore là et toujours opérante — la proposition est enregistrée avec le message, et rejouée avec vos droits du moment. Une fois confirmée ou ignorée, elle ne revient pas. Et une action confirmée qui concerne un client — fiche créée, affaire ouverte — s'inscrit sur la timeline de ce client : « Action de l'assistant confirmée », avec ce qui a été fait.

Trois lectures de plus

L'assistant répond désormais aussi sur mes devis en cours (brouillons et envoyés, à votre nom — droit Devis), les échéances fournisseurs de la semaine (aujourd'hui et les sept jours suivants, plus ce qui est déjà en retard — droit Bons de commande) et les réserves ouvertes d'un programme, au besoin par gravité — « quelles réserves urgentes sur Les Oliviers ? » (droit SAV).

Les réponses s'ouvrent d'un clic

Les fiches citées dans une réponse sont des boutons sous elle : un clic ouvre la fiche, sans retaper le nom dans la recherche. C'est vrai maintenant de la plupart des lectures — « qui me doit de l'argent » rend les locataires en retard, chacun ouvrant sa fiche ; une recherche de contact rend des fiches et non des noms ; les ventes d'une période ouvrent le bien et l'acheteur ; l'agenda du jour et l'avancement des chantiers ouvrent le programme ou le bien concerné ; les congés à venir ouvrent le dossier de l'employé.

Trois lectures restent en texte simple, et c'est normal : le pipeline des affaires, le prévisionnel de trésorerie et les faits du mois répondent par des totaux agrégés — un cumul par étape ou par période ne désigne aucune fiche à ouvrir.

Un type de fiche que le logiciel ne sait pas ouvrir reste du texte plutôt que de produire un bouton mort : un nom se recopie, un clic sans effet ressemble à une panne.

Les pièces qui expirent

« Quelles pièces expirent ? » rend les documents dont la validité arrive à échéance dans les trente prochains jours — le nombre de jours se précise dans la question — du plus proche au plus lointain, chacun avec son porteur, cliquable quand le porteur a une fiche. Ce qui est déjà périmé est annoncé comme tel, et non comme « expire dans −3 jours » : les deux se lisent différemment, et l'un des deux est urgent.

La date d'expiration est portée par les documents depuis longtemps et n'était lue que par l'accueil. Une attestation périmée bloque un rendez-vous chez le notaire, et personne ne s'en apercevait avant le matin même.

Rechercher

La loupe de la barre du haut cherche dans toute l'application, pas seulement dans l'écran ouvert. Tapez trois lettres et la liste se remplit au fur et à mesure : contacts, fournisseurs, promotions, documents, comptes du plan comptable et écritures du journal, chacun avec ce qui permet de le reconnaître — un numéro, un montant, une date.

Cliquer sur un résultat ouvre la fiche correspondante, quel que soit le module dont elle vient. C'est le chemin le plus court quand on a le numéro d'une pièce en tête sans savoir dans quel écran elle vit.

La recherche connaît aussi les écrans eux-mêmes : taper « caisse » ou « TVA » propose d'y aller directement, ce qui évite de parcourir le menu.

Trouver un écran sans le chercher

La colonne de gauche porte un champ Chercher un écran… en haut. Tapez trois lettres : la barre ne garde que ce qui correspond — les entrées de menu, vos favoris et vos récents à la fois. Les accents ne comptent pas, « reserves » trouve Réserves, « echeancier » trouve Échéancier fournisseur.

Une catégorie repliée ne cache rien pendant une recherche : elle s'ouvre le temps de montrer ce qu'elle contient, et se referme d'elle-même quand vous videz le champ. La croix à droite du champ, ou simplement l'effacer, remet la barre entière.

Si rien ne correspond, la barre le dit — elle ne se contente pas de se vider.

Les favoris sont en haut

Ce que vous épinglez se tient juste sous la recherche, avant le menu : c'est ce que vous ouvrez tous les jours, ce n'est pas ce qu'il faut faire défiler le plus loin. Le compte des favoris s'affiche à côté du titre, ce qui garde la section utile même repliée.

Pour épingler : le menu ⋯ d'une fiche, ou l'étoile d'une entrée de menu. Pour retirer : survolez la ligne dans Favoris, l'étoile dorée apparaît à droite — un clic la retire.

Paramètres, sauvegardes et mises à jour

La connexion au serveur

Paramètres → Base de données → Connexion au serveur ouvre l'assistant de connexion : serveur local, réseau ou Azure SQL (nom complet, port 1433, pare-feu — voir le guide Azure). Le changement prend effet au prochain démarrage de l'application.

Le serveur

Paramètres → Serveur montre la santé du serveur depuis votre poste — sans aller voir l'écran de la machine serveur :

Postes connectés : combien de machines Immo Pro sont branchées sur la base en ce moment ;
Dernière sauvegarde : aujourd'hui, hier, il y a N jours — ou « Aucune », le signal qu'il faut s'en occuper ;
Disque des données : l'espace libre du volume qui porte la base. Un tiret « — » signifie que la mesure n'est pas disponible (droits, Azure) — jamais un faux zéro.

Le moteur IA a son propre écran (Paramètres → Moteur IA local), et la machine serveur elle-même est surveillée en continu par l'icône « Immo Pro Serveur » (voir Installation).

Les sauvegardes

Serveur local ou VM : sauvegarde à la demande (« Sauvegarder ») et sauvegarde automatique (quotidienne par défaut) ; restauration depuis l'historique. Le fichier .bak est écrit sur le disque du serveur SQL.
Azure SQL : Microsoft sauvegarde en continu (restauration à tout instant des 7 derniers jours depuis le portail) ; l'écran propose des instantanés à la demande — chaque instantané est une copie de base facturée tant qu'elle existe.
Avant chaque mise à jour du logiciel qui modifie la base, une sauvegarde de sécurité automatique est prise — sans elle, la mise à jour ne s'applique pas.

Les mises à jour

L'application vérifie les mises à jour au démarrage et via le menu (⚙ → Vérifier les mises à jour). Le dialogue affiche les nouveautés en français ; l'installation est silencieuse et l'application redémarre d'elle-même. Chaque téléchargement est vérifié cryptographiquement.

La société

Paramètres → Société porte l'identité de l'entreprise : raison sociale, adresse, identifiants fiscaux (NIF, RC…) — repris sur les documents imprimés (reçus, attestations, factures). Plusieurs sociétés peuvent cohabiter ; chacune a ses données, sa comptabilité et son verrou de période.

Le pays d'exercice détermine le plan comptable, les taux de TVA et la déclaration fiscale. Il se choisit à la création de la société et se fige dès la première écriture comptable : à partir de là, le plan de comptes, les déclarations émises et les pièces éditées s'y rattachent, et rien ne les rendrait cohérents avec un autre pays. L'écran affiche le motif au lieu de griser le champ sans explication.

La devise — symbole, position et décimales — est un réglage de la société, avec un aperçu qui montre le résultat avant d'enregistrer. Elle s'applique partout : listes, fiches, exports et pièces imprimées.

Les taux de TVA

Paramètres → Taux de TVA porte le barème de la société. Chaque taux s’applique à partir d’une date : un bon de commande ou une facture propose le barème en vigueur à *sa* date, pas à celle du jour.

Quand une loi de finances change un taux, on ajoute le nouveau au 1er janvier et on retire l’ancien : les deux figurent alors au tableau, avec leurs périodes. Une pièce déjà émise garde le taux qu’elle portait — changer le barème ne recalcule pas le passé, et les déclarations déposées restent exactes.

La trésorerie

La trésorerie a désormais sa propre page — Trésorerie → Position du jour : soldes, comptes bancaires et seuils d'alerte, virements internes, plan de trésorerie et rapprochement (voir le chapitre Trésorerie). L'onglet Paramètres → Trésorerie ne fait plus qu'indiquer le chemin.

L’envoi d’e-mails

Paramètres → E-mail porte le serveur d’envoi : hôte, port, sécurité (STARTTLS sur le port 587, SSL sur le 465 — un serveur qui attend l’un refuse l’autre), identifiants et adresse d’expéditeur.

Rien ne part tant qu’un e-mail de test n’a pas abouti. C’est volontaire : une campagne lancée sur une configuration jamais éprouvée échoue destinataire par destinataire, et il est alors trop tard pour la reprendre. Modifier le serveur, le port ou les identifiants annule cette vérification.

Le mot de passe n’est jamais réaffiché après saisie et n’est pas lisible en base ; laisser le champ vide conserve celui qui est enregistré. Le journal des envois garde chaque tentative avec le refus du serveur mot pour mot ; trois échecs d’affilée déclenchent une alerte.

Paramètres → Modèles d’e-mail porte les modèles de messages. Les variables entre accolades — {client.nom}, {bien.reference}, {montant}… — sont remplacées à l’envoi, et l’aperçu montre le résultat avec des données d’exemple.

Trois modèles sont fournis : relance, appel de fonds et mise en demeure. Ils se modifient — chaque agence écrit comme elle parle — mais ne se suppriment pas.

Depuis une fiche contact, le bouton e-mail ouvre un panneau d’envoi : destinataire prérempli, choix du modèle, pièces jointes. Les variables qui ne se résolvent pas sont signalées avant l’envoi, et il faut confirmer pour envoyer malgré tout — un blanc dans un courrier ne se voit qu’une fois qu’il est parti.

Utilisateurs et rôles

La première connexion

L'application se crée avec un compte admin, dont le mot de passe est celui que tout le monde essaie en premier. Aussi, à la première connexion, ImmoPro impose de le changer : l'écran s'ouvre avant tout le reste, et il n'y a pas de « plus tard ». Le logiciel tient votre comptabilité et vos actes ; il ne s'ouvre pas avec un mot de passe imprimé dans une documentation.

Le nouveau mot de passe est refusé s'il fait moins de huit caractères, s'il contient le nom du compte — « admin2026 » et « adminadmin » comptent pour « admin » —, s'il figure parmi les mots de passe livrés avec le logiciel ou les plus courants, ou si c'est celui déjà en place. Chaque refus dit laquelle de ces règles il enfreint. Une phrase ordinaire fait un très bon mot de passe : longue, facile à retenir, difficile à deviner.

Les comptes déjà en service ne sont pas dérangés : la demande ne vise que ceux qui portent encore le mot de passe d'origine.

Paramètres → Utilisateurs crée les comptes et leur attribue un rôle ; chaque rôle définit des permissions par module (voir, créer, modifier, supprimer). Un commercial ne voit pas la comptabilité ; la grille des permissions décide de ce que chacun voit — jusqu'aux entrées du menu latéral.

Les rôles modèles

Créer un rôle ne commence plus par une grille vide de quatre-vingts cases. Paramètres → Rôles → Ajouter propose de partir d'un modèle : Commercial (contacts, agenda, devis, promotions et biens en lecture, dossiers de crédit — rien de la comptabilité), Comptable (caisse, grand livre, factures, bons de commande et fournisseurs en lecture), Conducteur de travaux (chantiers, SAV, bons de commande, fournisseurs, agenda) et Gérant (tout le métier, approbations comprises — sans la console multi-sociétés ni les journaux techniques). Le modèle pré-coche la grille et propose un nom ; chaque case reste modifiable avant d'enregistrer.

Les ressources humaines

Paramètres → Ressources humaines édite les référentiels RH, jusque-là semés et figés. Les types de congés : le nom, le décompte du solde — une maladie ne devrait pas entamer le droit annuel : décochez, et les absences de ce type ne toucheront plus le solde — et l'état actif. La politique de frais : le seuil de justificatif obligatoire (2 000 DA par défaut) et le plafond mensuel par employé au-delà duquel le gérant est alerté — vide, aucun plafond. Les jours fériés, enfin, année par année : la date, son nom, le drapeau « fête mobile », et les flèches ‹ › pour changer d'année. Un férié ne se décompte pas d'un congé (voir *Congés et absences*) ; les fêtes mobiles se saisissent, elles ne se calculent pas — leur date civile est annoncée, et le logiciel n'a pas à décider d'une date religieuse. La section demande la permission « Gérer les dossiers employés ».

Les banques de crédit

Paramètres → Banques de crédit tient le référentiel des banques prêteuses : le nom, le sigle (celui qui s'affiche sur les dossiers), et le modèle de pièces exigées — chaque ligne porte un libellé et un délai en jours, celui au-delà duquel la pièce encore due déclenche une relance. Cinq banques sont semées (CNEP, CPA, BNA, BDL, BEA) ; les agences de wilaya, la BADR et les banques régionales s'ajoutent ici.

Une banque ne se supprime pas. Un dossier de crédit la nomme, et un dossier ne se réécrit pas : l'histoire d'un financement est un document. Une banque avec laquelle on ne travaille plus se désactive — elle quitte les sélecteurs des nouveaux dossiers, les dossiers existants ne bougent pas, et la liste des dossiers se filtre toujours par elle. Elle se réactive de la même façon, depuis cette page qui, seule, montre aussi les inactives.

Modifier un modèle de pièces ne touche pas aux dossiers en cours. Chaque dossier a reçu sa checklist en copie à son ouverture ; changer ce que la banque réclame vaut pour les prochains dossiers. La section demande la permission « Gérer les dossiers de crédit ».

Le chantier

Paramètres → Chantier règle la politique de réception : les durées de garantie que la signature d'une réception provisoire arme (parfait achèvement 12 mois, bon fonctionnement 24 mois, décennale 10 ans par défaut), l'écart minimal entre réception provisoire et définitive, et le délai de libération de retenue. Un changement vaut pour les prochaines signatures — les actes déjà signés ne bougent jamais, c'est leur raison d'être.

Les validations (seuils d'approbation)

Paramètres → Validations définit, acte par acte, un seuil au-delà duquel l'opération est suspendue jusqu'à l'accord d'un membre du rôle approbateur : remise sur devis, bon de commande, règlement fournisseur, dépassement de situation, écart facture/engagement, congé, note de frais. L'écran ne liste que les actes réellement branchés — pas de faux paramétrage. Sous le seuil, rien ne change : l'acte s'exécute sans friction.

Un refus doit porter un motif ; il est conservé avec la décision.
On ne peut jamais approuver ses propres actes.
Modifier une règle ne change pas les demandes déjà soumises.

La file « À valider »

Les demandes en attente arrivent dans À valider, en tête de la barre latérale, avec un badge compteur. L'entrée n'apparaît que pour les rôles porteurs de la permission « Approuver les demandes » — accordée dans la grille des rôles, pas à tout le monde. La file ne montre que les demandes que vos rôles peuvent décider, groupées par type, avec le contexte utile en ligne : qui demande, la valeur, le seuil franchi et l'écart, un lien vers l'objet concerné — Ouvrir l'objet fonctionne pour chaque type de demande : le devis, le bon de commande, le règlement fournisseur ouvre son échéance, la situation de travaux ouvre son bon de commande, l'annulation de réservation ouvre le lot, la demande de congé ou la note de frais ouvre la fiche de l'employé. Approuvez ou refusez à l'unité, ou en lot (cases à cocher, demandes de même type — le lot est tout ou rien : une seule erreur et rien n'est décidé). Au-delà de 7 jours une demande est signalée en retard, mais n'expire jamais ; la première décision gagne, la demande disparaît alors chez tous les approbateurs. L'onglet Mes décisions garde votre historique, et le demandeur est prévenu du verdict dans la cloche de notifications.

Thèmes, langue et impression

Apparence : thème clair/sombre, au choix de chaque utilisateur.
Langue : français ou anglais, à chaud.
Impression : les modèles de documents (reçus, attestations…) se personnalisent par société dans Paramètres → Impression.

Les journaux

Paramètres → Journaux raconte qui a fait quoi, et quand — en français :

Chaque ligne porte la pastille de son geste : ＋ ajout (vert), ✎ modification (bleu), × suppression (rouge), ▸ action — survolez-la pour le mot. Le filtre en haut à droite trie par geste.
Les modifications détaillent champ par champ l'ancienne et la nouvelle valeur, en clair : « Prochaine relance : 11/08/2026 → — », « Suivi terminé : Non → Oui ». Un identifiant technique ne s'affiche jamais — un document remplacé se dit « (remplacé) ».
Le journal ne raconte que les gestes des utilisateurs : les recalculs de la machine et les conversations privées de l'assistant n'y entrent pas.

Depuis la fiche elle-même

Vous n'avez pas besoin de venir ici pour savoir qui a touché une fiche. En bas d'un formulaire d'édition, une ligne discrète le dit : « Créée par Amina le 02/09/2026 · Modifiée par Karim le 14/09/2026 ». Elle n'apparaît que s'il y a quelque chose à lire — une fiche plus ancienne que le journal n'affiche rien plutôt qu'une ligne vide, et une fiche jamais modifiée ne prétend pas l'avoir été.

Voir l'historique, à côté, ouvre ce même journal déjà filtré sur cette seule fiche : vous y retrouvez chaque changement, champ par champ, sans chercher.

Quand le nom de la personne n'est plus connu — un compte supprimé — la ligne dit « un utilisateur supprimé » plutôt qu'un numéro.

La licence

À la première installation, saisissez votre clé de licence sur l'écran d'activation ; elle est vérifiée en ligne puis fonctionne hors connexion. La fenêtre À propos affiche la version installée.

L'intelligence artificielle

L'onglet n'apparaît que si votre licence porte l'option IA — il n'y a rien à activer ailleurs. Tout commence par le consentement : le texte dit exactement ce qui part (les seuls champs de la fonction demandée, jamais de pièces d'identité, de coordonnées bancaires, de mots de passe ni de données de santé), seul un administrateur peut l'accorder, et le retirer fait disparaître les fonctions immédiatement. Le niveau de partage reste minimal par défaut. « Votre propre clé » permet d'utiliser votre clé Anthropic en direct, hors quota — chiffrée sur le poste, jamais en base. La section Consommation montre ce que l'assistance a coûté et ce que vous avez fait de ses propositions ; ces chiffres restent sur le poste. Hors connexion, les boutons ✦ se grisent et reviennent avec le réseau, sans redémarrage.

Le moteur IA local (on-premise)

Paramètres → Moteur IA local est l'écran du moteur d'inférence installé sur votre propre serveur — en pratique, la machine qui héberge déjà la base de données. Il commence par expliquer ses trois promesses : *vos données restent chez vous* (une adresse internet est refusée par l'application elle-même), *votre serveur répond* (le moteur démarre avec la machine et sert tous les postes), *sans quota ni abonnement*. Un bandeau d'état dit la vérité du moment — actif, injoignable, ou pas encore activé — parce que le moteur est interrogé à l'ouverture de l'écran, pas supposé ; et la liste des modèles présents sur le serveur se lit en bas, avec leur poids. Activé, le moteur répond à la place du cloud et aucune donnée ne quitte votre réseau.

Saisissez l'adresse du moteur (par exemple http://srv-sql:11434) et le nom du modèle, puis Tester et activer : le moteur doit répondre avant d'être retenu — on n'active pas une adresse qui ne fonctionne pas. Si le modèle n'est pas encore sur le moteur — cas normal après une installation fraîche — l'application le télécharge elle-même, progression à l'écran, puis active. L'application n'accepte que des adresses de votre réseau (127.0.0.1, 192.168.x, nom de machine…) : une adresse internet est refusée, ce n'est pas un réglage mais une garantie.

Deux choses à savoir : moteur local activé, il l'emporte sur votre clé et sur le service en ligne ; et s'il est éteint, l'assistance se dit simplement indisponible — elle ne repart jamais vers internet à votre insu. Désactiver rend la main au fournisseur cloud.

La carte Index sémantique prépare la recherche en langage naturel : les fiches — clients, fournisseurs, promotions, lots, affaires, employés, baux, biens — et le texte des documents PDF sont résumés et plongés sur le moteur. Les pièces personnelles (pièces d'identité) n'entrent jamais dans l'index, comme elles ne partent jamais à l'IA. La passe court toute seule toutes les dix minutes — la fiche créée à 10 h se trouve à 10 h 10 —, ne refait que ce qui a changé, et retire les fiches supprimées ; Indexer les fiches lance une passe complète tout de suite — utile juste après la première activation. La date de la dernière passe s'affiche à côté du titre de la carte.

Préparer la lecture de documents télécharge le modèle de vision sur le moteur : les photos de factures, les images et les documents scannés (leurs trois premières pages, rendues en image) se lisent alors en local. Les PDF qui portent leur texte se lisent déjà sans lui — plus vite et plus fidèlement.

Champ	Valeur
Serveur	`votreserveur.database.windows.net` (le nom complet)
Port	`1433`
Base de données	`ImmoPro`
Utilisateur	l'administrateur choisi à l'étape 1
Mot de passe	son mot de passe

Message	Cause	Solution
Pare-feu refuse votre IP	IP non autorisée ou qui a changé	Étape 2
Authentification refusée	identifiant/mot de passe	Revérifiez (l'utilisateur est celui du serveur, pas votre compte Azure)
Serveur introuvable	nom incomplet	Le nom finit par `.database.windows.net`
Base en cours de réveil	pause serverless	Attendre 30–60 s, réessayer
Délai dépassé	réseau/pare-feu local	Vérifiez qu'aucun pare-feu d'entreprise ne bloque le port 1433 sortant

Message	Cause	Solution
« Impossible de communiquer avec la base de données » + bouton Configurer la base de données	serveur SQL injoignable	Cliquez le bouton : l'assistant teste et corrige la connexion sans réinstaller
« Le pare-feu Azure SQL refuse votre adresse IP »	IP non autorisée (ou qui a changé)	Portail Azure → serveur → Mise en réseau → ajouter votre IP
« La base Azure SQL est en cours de réveil »	pause serverless	Attendre 30–60 s et réessayer
« Authentification refusée »	identifiants SQL	Revérifiez utilisateur/mot de passe dans l'assistant
« La base de données a été mise à jour par une version plus récente d'Immo Pro »	ce poste est resté en version ancienne	Mettez à jour Immo Pro sur ce poste — c'est la seule action sûre
« Un autre poste est en train de mettre à jour la base »	mise à jour simultanée	Patientez quelques minutes puis relancez
« La sauvegarde de sécurité … a échoué — la mise à jour du schéma n'a pas été appliquée »	espace disque ou droits BACKUP côté serveur	Libérez de l'espace / vérifiez les droits SQL, puis relancez : la base n'a pas été touchée

Installation

Windows

macOS

Activation

Le serveur sous surveillance

Plusieurs postes, une seule base

Contacts (clients)

La liste des contacts

Ouvrir une fiche

Personnes morales

Coacquéreurs

L'onglet Échéancier

L'onglet Factures

Les doublons

Les relances

Les segments

Les segments enregistrés

Les campagnes e-mail

Affaires (CRM)

Le pipeline

Le score de conversion (IA)

Les rapports

Promotions et biens

La liste des promotions

Ouvrir un chantier

Les tâches de chantier

Qui exécute une tâche, et ce qu'elle coûte

L'avancement, le planning et les jalons

Ce qui attend quoi

La frise du chantier

Les photos d'avancement

L’avancement sur le tableau de bord

Les appels de fonds au jalon

Les modèles de chantier

Les achats de la promotion

Consulter avant d’acheter

Les contrats-cadres

Évaluer un fournisseur

Le dossier d'une promotion

Le prix de référence d'un lot

Une structure qui vit

Le plan de l'immeuble et la vitesse de vente

L'onglet Chantier

Budget et engagé, lot par lot

Les actes du chantier : PV et réceptions

Le stock chantier

Le journal de chantier

Le pointage main-d'œuvre

L'analytique du chantier

Fournisseurs

La fiche fournisseur

L'onglet Achats

Projets

Service après-vente

La fiche réserve, les coûts et le PV de levée

Réservations, ventes et échéanciers

Les devis

Les barèmes de prix

Les commissions vendeurs

Réserver un bien

L'échéancier

Encaisser

Le financement acquéreur

La chaîne juridique

Les attestations FGCMPI

Les hypothèques et mainlevées

Vendre — ou annuler

Les tarifs en masse

La galerie

Les baux locatifs

L’indexation annuelle

La quittance

Les loyers impayés

Location : vos biens, les baux et les loyers

Vos biens

Louer au mois, vendre, ou louer à la nuitée

Réserver à la nuitée

L'argent d'un séjour

Les tarifs par saison

Piloter la nuitée